Андрей Воскресенский - Ипотека в лицах (первые лица ипотечного бизнеса о развитии ипотеки в России 1996-2008)

В 2004 г. принят пакет законов, который был преподнесен как эквивалентный понятию «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Люди, услышав про этот проект, перестали вкладывать деньги в квартиры, чтобы посмотреть, что произойдет дальше: в массовом сознании доступный – всегда значит дешевый. Затем они увидели, что ничего не происходит, и все равно обратились к рынку. В результате сработал новый и старый спрос. Объединившись, эти две группы резко взвинтили цены. Затем в 2007 г. было резкое увеличение стоимости стройматериалов. В 2006 г. цены на квартиры в городах-миллионниках выросли на 55 %. Наконец, 2006 г. в Москве цена квадратного метра составляла $4000, а сегодня средняя цена зашкаливает за $6000. В 2008 г. на рынке жилья практически нет роста предложения, упали темпы строительства, а спрос остался. Каждое увеличение дефицита порождает рост цен. С другой стороны, очень высокий рост цен на рынке жилья приостановил продажи. Падение цен, в свою очередь, может привести к серьезным последствиям для всего рынка: девелоперы не смогут рассчитаться с банками. Кто-то не пострадает, если инвестиционная доходность окажется 50 % и выше, а кто-то окажется в убытке. Следует помнить, что кризис на американском рынке возник после того, как цены на рынке жилья упали.

Елена Николаева

Президент Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства (НАМИКС)

Елена Леонидовна Николаева родилась в г. Долгопрудный Московской области. С отличием окончила Московский физико-технический институт. Основала несколько производственных предприятий, в том числе производственно-кондитерский комбинат «Золотой крендель», группу компаний «Каскад-ВИА». С 2000 по 2004 г. работала в Главном управлении внутренней политики Администрации Президента РФ. В 2004 г. возглавила Исполнительный комитет Общероссийской общественной организации «Деловая Россия». В настоящее время руководит производственным предприятием ООО «Новые технологии». С 2006 г. является заместителем председателя «Деловой России», членом общественного совета Центрального федерального округа РФ, где возглавляет Комиссию по вопросам здравоохранения и формирования здорового образа жизни, развития благотворительности и милосердия, социальной защищенности инвалидов ЦФО РФ, председатель попечительского совета Национального фонда развития здравоохранения. С 2007 г. – президент Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства.

Ипотека городского жилья традиционно не вызывает ни у кого вопросов: кредит выдается под залог квартиры, а если заемщик не может расплатиться по своим обязательствам, то квартира выставляется на продажу, и таким образом заемщик рассчитывается с банком. Однако иная ситуация сложилась на рынке загородной ипотеки. Как кредиторы, так и потенциальные заемщики сталкиваются с рядом нерешенных проблем. Согласно разработанной в Министерстве регионального развития стратегии массового строительства жилья до 2020 г., к этому моменту объем ежегодно выдаваемых ипотечных кредитов увеличится до 4,6 трлн рублей (в ценах 2007 г.), или составит 1,7 млн кредитов. Таким образом, около 55 % сделок на рынке жилья будет осуществляться с помощью ипотечных кредитов. В результате объем задолженности по ипотечным кредитам в 2020 г. составит 18,3 трлн рублей (в ценах 2007 г.), или около 25 % ВВП. Однако доля ипотеки в малоэтажном строительстве не оговаривается. Не исключено, что это объясняется сложностью получения ипотечных кредитов на загородном рынке.

При кредитовании физических и юридических лиц, участвующих в проектах малоэтажного строительства, кредитор получает недостаточное обеспечение предоставляемых кредитных средств. Иными словами, на первоначальном этапе можно заложить только землю, которая составляет порядка 10–20 % стоимости объекта. В свою очередь, строительные материалы не подлежат залогу, потому что заложить можно только зарегистрированный объект недвижимости либо строительство, которое приостановлено или законсервировано, если речь идет о недострое. В любом случае объектом залога является какое-либо недвижимое имущество. Таким образом, ипотека загородных объектов на начальном этапе строительства для кредиторов, в частности для банков, является самой большой проблемой. Для того чтобы у потенциальных кредиторов были развязаны руки по кредитам на загородном рынке, нужно расширить понятие объекта недвижимости. В перспективе идет движение к единому объекту недвижимости, в который будет входить и земля, и права на сам будущий объект недвижимости. Когда законодательно будет закреплено понятие такого единого объекта недвижимости, у кредиторов появится большая уверенность и банки будут активнее развивать загородную, в том числе и земельную, ипотеку.