Андрей Воскресенский - Ипотека в лицах (первые лица ипотечного бизнеса о развитии ипотеки в России 1996-2008)

Развитию второго уровня ипотеки на рынке новостроек мешает также то, что кредиты, выданные на этапе строительства, более рискованны, потому что по-настоящему ликвидным активом является только готовая жилая недвижимость. Однако правильное построение финансовых механизмов позволяет также осуществлять рефинансирование кредитов, выданных на этапе строительства. Достаточно сказать, что этот механизм весьма популярен в Австралии, где многие строительные компании привлекают деньги с финансовых рынков за счет таких механизмов. В свое время в России недооценили важность развития российского финансового рынка, потому что в постперестроечный период не было никакого развитого финансового рынка в целом. В то же время в настоящий момент очевидно, что такой рынок создавать нужно прежде всего дорабатывая законодательство. В частности, необходимо принять законы о депозитариях, которые снижают риски при обороте ценных бумаг, чтобы российский инвестор мог быстро и осмысленно вкладывать деньги в ипотечные бумаги. В результате те механизмы, которые уже созданы, должны заработать. Планомерная работа по внедрению этих инструментов уже ведется, в том числе со стороны Ассоциации российских банков. Кроме того, необходимо использовать деньги пенсионных фондов, чтобы они начали работать в реальном секторе экономики.

Система финансирования строительства работает следующим образом. Сначала застройщик вкладывает собственные инвестиционные ресурсы в покупку земли и оформление прав на нее, затем создает проект и инженерную инфраструктуру на участке, который будет застроен. После получения разрешения на строительство можно привлекать кредитные ресурсы двумя способами. Во-первых, можно обратиться напрямую в банк и попросить средства на проектное финансирование. Во-вторых, можно привлекать потребителей с ипотечными кредитами. В обоих случаях деньги на строительство будут банковскими, однако частные условия заключения сделок в каждом случае – разные.

Покупатель платит строительной компании за приобретенную квартиру, но кредит он берет все равно у банка. В свою очередь, банк никогда не выдаст кредит, если не проверит все риски. Как только он согласился выдать кредит, заемщик получает возможность купить квартиру на ранней стадии за меньшие деньги. Для него это более выгодно, чем приобретать готовое жилье. Более того, всегда остается защита в виде банковской юридической службы, тщательно проверяющей все детали. Строго говоря, для застройщика никакой разницы нет: либо средства ему напрямую выдаст банк, либо он получит их через потребителей. Если приходит потребитель с ипотечным кредитом, то все расходы по процентной ставке несет он, а не застройщик. Однако если покупатель вкладывает средства на ранней стадии, то застройщик продает квартиру с дисконтом, поэтому подобная выгода для девелопера компенсируется. С другой стороны, у застройщика снижаются риски реализации, так как в ином случае он вынужден достроить квартиры и только затем выставлять свое жилье на рынок, гадая: купят – не купят. При этом рыночная конъюнктура далеко не всегда для него удачная. Например, в настоящий момент из-за кризиса покупатели испугались приобретать квартиры, и риски у застройщиков увеличились. Продажа жилья на ранней стадии обеспечивает надежный спрос. Даже учитывая все риски и потерю прибыли из-за дисконта, на развивающемся рынке для строительной компании такие ипотечные кредиты крайне выгодны. Следует помнить, что у застройщика всегда есть два риска: не реализовать и не построить. Оба этих риска нивелируются подобными кредитами.

Если у банка отлажен механизм привлечения кредитных ресурсов, то ему все равно с кем работать: с частным заемщиком или с банком. Однако если у банка существует пониженная ликвидность, то ему выгоднее работать с застройщиком напрямую. При этом на сегодня все механизмы работы с заемщиком-застройщиком не отлажены, и проектное финансирование банки предоставляют только крупнейшим российским компаниям или своим аффинированным структурам. Например, Банк жилищного финансирования входил в ГК «ПИК». Из-за того хаоса, который образовался в 1991 г., произошла дифференциация на рынке: теперь есть крупные компании, такие как MIRAX GROUP, ГК «ПИК», «Мосстрой», «Баркли», «Интеко», «Комстрин», и более мелкие компании. У них совершенно различные механизмы работы с банками. Действительно, 15–20 компаний не испытывают проблем с финансированием своих проектов, но они в основном работают в жилом премиальном сегменте, где гарантирована максимальная доходность. У большинства же компаний нет достаточного количества ликвидных собственных активов, чтобы привлекать средства, поэтому для них очень важно кредитование. Более того, в таких кредитах населению заинтересованы, прежде всего, средние строительные компании.