Андрей Воскресенский - Ипотека в лицах (первые лица ипотечного бизнеса о развитии ипотеки в России 1996-2008)

Учитывая то, что именно саморегулируемые организации (СРО) будут решать конфликты между строителями и покупателями жилья и нести финансовую ответственность за действия компаний, риски банков резко снизятся, а количество выданных ипотечных кредитов вырастет. По мнению экспертов РСС, в ближайшие два года это увеличит продажи новостроек через ипотеку у строителей, являющихся членами СРО, на 15–20 %.

Точной статистики по количеству ипотечных сделок с новостройками нет: ни компании, ни банки не спешат ее афишировать. По мнению экспертов РСС, ипотекой может воспользоваться только одна треть общего потока людей, приобретающих новостройки.

На первый взгляд, влияние на этот процесс оказывают два фактора. Первый – высокие процентные ставки по кредитам, которые делают ипотеку весьма дорогим удовольствием. Не каждый заемщик может позволить себе платить 12–14 % с учетом скрытых платежей (когда на открытие счета, например, нужно отдать 1,5 % суммы кредита). Такая ситуация сегодня наблюдается все реже, но многих потенциальных покупателей жилья она продолжает отпугивать. Поэтому, кстати, до сих пор жива и популярна схема долевого участия граждан. Для строительной компании это способ привлечения недорогого финансового ресурса, а для дольщика – возможность приобрести квартиру дешевле.

Второй фактор – сложность получения ипотечного кредита в принципе. Банки неохотно дают их заемщикам, не имеющим документально подтвержденного дохода, или предлагают им кредиты по самым высоким процентным ставкам. Причина заключается в том, что все процессы в России развиваются медленно: «белая» зарплата, хотя и перестала быть исключением, пока не стала повсеместной практикой.

Однако есть и третий фактор, существенно ограничивающий поток покупателей новостроек, готовых приобрести их с помощью ипотеки, – непрозрачность самих застройщиков. Начнем с того, что несколько лет назад многие банки в принципе отказывались кредитовать новостройки. Для того чтобы банк согласился предоставлять ипотеку заемщику-покупателю на квартиру в конкретном доме, девелопер должен быть прозрачным для кредитной организации, и желательно, чтобы его проект реализовывался в рамках Федерального закона № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Сейчас, по данным РСС, в России лишь 8-10 % объектов строят согласно букве этого закона.

Требования банков к строительным компаниям разнятся, но первое, что интересует кредитора, – активы компании. Ему (кредитору) нужно быть уверенным, что в случае возникновения каких-либо проблем девелопер-застройщик сможет расплатиться по кредиту. Поэтому шансы застройщика увеличатся, если в его активах будет земля и недвижимость. Машины и оборудование также идут в зачет и говорят, что фирма действительно собирается строить, а не является неким посредником.

Как правило, преимуществом пользуются строительные холдинги, они вызывают больше доверия у банков. То есть, если инвестиционная компания выступает и в роли девелопера, и в роли подрядчика – ей будет проще получить кредит, чем девелоперу, не имеющему строительных мощностей. Соответственно, на объекты такого застройщика банки будут охотнее выдавать ипотечные кредиты покупателям. Позиция банков понятна. Наличие собственного строительного подразделения у компании существенно снижает риск «замораживания» проекта. Примеры, когда застройщик нанимает недобросовестного подрядчика, не редкость. А смена строительной организации в момент реализации проекта может оттянуть срок сдачи объекта в эксплуатацию на неопределенный срок.

Для компании главное – взять первый кредит. Проведя проверку ее внутренней организации и взаимосвязи между подразделениями один раз и выставив какое-либо кредитное плечо, банк может идти этому застройщику навстречу и далее. В случае, конечно, если объект будет достроен. Важна и кредитная история компании.

Если застройщик работает давно, брал кредиты, то есть пользуется кредитным ресурсом, то, естественно, банк готов предоставлять ипотечную линию для тех клиентов, которые будут покупать квартиры в его объектах.

Но все-таки два главных фактора надежности застройщика для банков – публичность и прозрачность фирмы. Это становится и дополнительной гарантией для покупателей жилья с помощью ипотеки. Кредитные учреждения, которые регулярно работают со строителями, как правило, имеют свой строительный отдел, который готов быстро провести проверку объекта. При этом банк контролирует процесс освоения средств, график строительства и, что очень важно, его качество. Замечу, что качество – сегодня самый непредсказуемый фактор на стройках. Мы рекомендуем проверять его всегда, а не доверять обещаниям строителей и их рекламе.