Андрей Воскресенский - Ипотека в лицах (первые лица ипотечного бизнеса о развитии ипотеки в России 1996-2008)

Владимир Пономарев

Вице-президент Ассоциации строителей России, председатель совета Национальной ассоциации участников ипотечного рынка (НАУИР)

Владимир Николаевич Пономарев – доктор физико-математических наук, профессор, заслуженный деятель науки и техники Российской Федерации, действительный государственный советник Российской Федерации III класса. В 1988 г. – заместитель директора по научной работе Института проблем безопасного развития атомной энергетики Российской академии наук. Возглавил организацию нового института после аварии на Чернобыльской АЭС. В 1986 г. лично участвовал в многочисленных правительственных комиссиях по экспертной оценке безопасности атомных установок в качестве члена и заместителя председателя. В 1996 г. – эксперт Государственной думы Федерального Собрания Российской Федерации. 1999–2004 гг. – начальник Отдела ипотечного кредитования и затем статс-секретарь, заместитель председателя Госстроя России. Курировал вопросы формирования и реализации жилищной политики и ипотечного жилищного кредитования. С 2004 г. по настоящее время является председателем совета Национальной ассоциации участников ипотечного рынка, сопредседателем некоммерческого фонда «Международные научно-технические программы», председателем совета директоров ОАО «Центр инвестиционных, финансовых и международных программ».

Традиционная ипотека представляет собой выдачу кредита под залог недвижимости на первичном или вторичном рынке, поэтому сама система ипотечного кредитования ориентирована на реализацию уже построенного жилья. Это связано с тем, что изюминкой ипотечной системы являются более дешевые кредиты по сравнению со всеми другими кредитными продуктами. Во-первых, недвижимость является одним из самых надежных типов залога. Во-вторых, длинные сроки кредитования и крупные суммы кредитов позволяют банкам вернуть свою маржу с процентной ставкой ниже, чем, например, в потребительском кредитовании. Кроме того, американская ипотечная модель, используемая в России, предлагает банкам два уровня. Они выдают ипотечные кредиты населению, а затем пулы кредитов продают специализированным финансовым институтам, которые уже организуют выпуск ипотечных ценных бумаг. Несмотря на кризис американской ипотеки, сама система является очень устойчивой и останется таковой. Построенная на минимизации банковских рисков, она ориентирована на кредитование покупки готового жилья. Однако ввиду того что у застройщиков есть трудности с финансированием своих строительных проектов, девелоперы вынуждены привлекать деньги населения еще на стадии строительства.

Средства на строительство привлекаются различными способами. Можно делать это через различные вексельные схемы, очень рисковые для потребителей. Однако все больше компаний предпочитаю более цивилизованные методы привлечения средств. Одним из таких методов является кредитование населения на этапе строительства с последующей конвертацией кредита в ипотечный кредит. Процентные ставки в данном случае будут несколько выше, чем средние ставки по ипотечным кредитам, однако поскольку на этапе строительства цены на жилье ниже, чем цены на готовые квартиры, такие кредиты все равно выгодны населению. Для функционирования этого сегмента ипотечной системы в России созданы все необходимые предпосылки. В частности, в законодательство были специально внесены поправки, направленные на то, чтобы недостроенные объекты также могли бы считаться объектами недвижимости. В результате они также могут выступать предметом залога. В целом законодательная база для ипотеки новостроек создана. Более того, многие банки в докризисный период выдавали такие кредиты, и ими воспользовались многие московские и региональные заемщики. Сейчас данный процесс объективно затормозился в связи с тем, что до кризиса в России не успели достроить систему рефинансирования кредитных организаций, выдающих займы на этапе строительства. Однако в 2005 г. была проведена первая и единственная такая сделка. Банк жилищного финансирования сделал балансовую секьюритазацию и выпустил бумаги, обеспеченные кредитами, выданными на этапе строительства. Но общей тенденцией такие сделки не стали в основном из-за дефицита времени. Только в 2005–2006 гг. российский рынок вышел на объемы самого ипотечного кредитования, достаточные для того, чтобы запустить систему рефинансирования.