Андрей Воскресенский - Ипотека в лицах (первые лица ипотечного бизнеса о развитии ипотеки в России 1996-2008)

За последние пять-семь лет, особенно после вступления в силу 214-ФЗ, ситуация с оценкой строительных компаний и их внутренних ресурсов существенно улучшилась. Более того, именно банки стимулируют строительные компании «обеляться». Конечно, и 214-ФЗ их к этому тоже подталкивает, однако главный фактор, способствующий прозрачности, – рыночный. Хочешь иметь финансовую поддержку – покажи себя. Я могу привести пример. В Санкт-Петербурге с 1999 г. работает Экспертный совет по определению надежности строительных фирм, созданный на волне массовых банкротств строителей после кризиса 1998 г. Компании добровольно подавали туда документы. На первом этапе эксперты проверяли, выполняет ли застройщик взятые на себя обязательства. Если существенных замечаний не было, то компания допускалась до второго этапа, где ее экономическая устойчивость оценивалась уже по десяти параметрам, а аудиторская фирма проводила оценку баланса. Лишь после этого экспертная комиссия принимала решение о включении застройщика в каталог компаний, рекомендуемых советом покупателям, инвесторам и банкам. Понятно, что кредитные организации используют свои методики, но даже такие серьезные банки, как ВТБ и Сбербанк учитывают и рекомендации этой организации.

Наблюдается еще одна положительная тенденция – активы строительных компаний становятся более прозрачными и понятными. Если раньше в тот же «Экспертный совет по определению надежности строительных фирм» вполне надежный застройщик мог предоставить «минусовые» балансы, то сейчас этого практически не происходит.

Но еще более серьезные и, надеюсь, положительные изменения ожидают рынок в ближайшие два года. С 1 января 2009 г. государство передает функции оценки строительных компаний профессиональным объединениям – СРО, которые будут нести личную материальную ответственность за своих членов через механизмы комиссионного фонда и системы индивидуального и коллективного страхования. Мелкие «фирмочки», имеющие за душой 10 000 рублей уставного капитала и строящие по пять лет один панельный дом, уйдут в прошлое. РСС разрабатывает систему требований к членству, именно поэтому мы уже сейчас можем прогнозировать, как изменится ситуация на рынке после этих нововведений.

Суть изменений состоит в следующем. 22 июля 2008 г. был принят закон № 148-ФЗ «О саморегулировании в строительстве». Отменив систему лицензирования строительной деятельности, государство передает контроль за строителями СРО, в которые будут объединяться фирмы по трем видам деятельности: изыскание, проектирование и строительство. После чего СРО самостоятельно смогут получать и выдавать разрешения на работу в строительстве, выступать гарантом своей деятельности, страховать возводимые объекты и т. д.

Согласно 148-ФЗ, минимальный взнос компании в комиссионный фонд составит 300 000 рублей. Возможно, в больших регионах объединения строителей могут поднимать планку «входа», повышая свою конкурентную привлекательность. С 1 января 2009 г. объединения должны принять правила страхования своего фонда.

Если это не будет сделано, то размер взноса увеличится до 1 млн рублей. Минимальное количество членов объединения – 100, поэтому размер фонда составит 100 млн рублей. Для Москвы это, конечно, немного, но для большинства регионов – весьма приличная сумма. Если член СРО по каким-то причинам не в состоянии выполнить взятые на себя обязательства, то вступает в силу страховка, а если ее нет, то на выплаты идут средства компенсационного фонда. По закону 10 % средств фонда может храниться в госбумагах, остальные – либо в денежной форме, либо в ликвидных активах, которые можно превратить в деньги за десять дней.

На продажах новостроек через ипотеку это скажется самым прямым образом. Уже в 2009 г. и банки, и покупатели будут отслеживать, состоит ли компания-застройщик в СРО. Учитывая, что именно саморегулируемые организации будут решать конфликты между строителями и покупателями жилья и нести за действия компаний финансовую ответственность, риски банков резко снизятся, а количество выданных ипотечных кредитов, соответственно, вырастет.

По мнению экспертов РСС, в ближайшие два года это увеличит продажи новостроек у строителей, являющихся членами СРО, на 15–20 %. Конечно, при условии, что банки продолжат снижать процентные ставки по ипотечным кредитам, а также смягчат условия их получения для граждан.