Андрей Воскресенский - Ипотека в лицах (первые лица ипотечного бизнеса о развитии ипотеки в России 1996-2008)

Наш опыт показывает, что банковское сообщество в России очень нервное и осторожное. Именно поэтому нередки случаи, когда из-за отношения к клиенту риелтор и банк оказываются по разные стороны баррикад. Особенно это ощущается сейчас в период кризиса. Почти половина российских банков приостановила рассмотрение новых заявок на получение ипотечных кредитов. Плохо это или хорошо? Предсказуемо, скажу я. Нормальное желание пересмотреть свою политику и подстраховаться. Причем явление это временное. Как и всякий психоз, оно не может длиться долго, иначе придется признать, что рынок тяжело и неизлечимо болен, и обычной терапией здесь уже не обойтись. Некоторые банки ужесточили требования к заемщикам, ставки по валютным кредитам выросли до 13–14 %.

Если опустить тему кризиса, за прошедшие годы очень сильно изменились и усовершенствовались технологии работы банков в сегменте ипотечного кредитования. Сегодня на оформление сделки уйдет не больше часа. Если раньше проводилась просто проверка заемщика, то сейчас осуществляется квалифицированный андеррайтинг, многие банки пользуются так называемым скорингом. Потенциальный клиент проверяется по ряду стоп-факторов, и если они отсутствуют, ему выдается кредит. Все это повлияло на скорость рассмотрения заявок: вместо нескольких недель вы можете получить одобрение на выдачу кредита за один день. Это особенно ценно в условиях быстрорастущего рынка, каким он был в 2006 г., когда от быстроты принятия решения зависела окончательная цена вопроса. Несмотря на все бесспорные плюсы и улучшения, в сегменте ипотечного кредитования, в отличие от тех же потребительских кредитов, практически не работает система коллекторов, что, безусловно, осложняет работу с должниками.

Конечно, за последние несколько лет ипотечное кредитование в России получило большой толчок к развитию. Этого нельзя не признать. Но если сравнивать наш опыт с опытом стран Прибалтики, где ипотека стала развиваться в те же годы, что и у нас, – отставание налицо. Основным фактором, тормозящим лавинообразный рост ипотеки в России, является слабая информированность людей о возможностях этого продукта. Есть примерное понимание, что ипотека – это когда дают деньги на квартиру, но на каких условиях, под какой процент и какие риски присущи этому финансовому инструменту, обычный россиянин представляет плохо. Люди просто не знают ни реальных ценностей, ни угроз ипотеки. Брать же на себя обязанность по продвижению ипотеки в массы пока никто особо не хочет. За рубежом уровень информированности населения гораздо выше, и как следствие, выше показатели покрытия ипотеки. И здесь заслуга банков, риелторов, а также средств массовой информации. Люди не просто не боятся, они понимают, что ипотека – очень удобный и современный способ реализовать свои мечты.

Конечно, развитию ипотеки не может не мешать и общая непрозрачность экономики России: доля теневых зарплат особенно в регионах до сих пор очень велика. Это также негативно сказывается на развитии ипотеки, наблюдается низкая лояльность большинства банков к физическим лицам, желающим получить ипотечный кредит. Безусловно, вся процедура весьма технологична: есть перечень документов, формируется кредитное досье, но при этом говорить о каком-либо комфорте очень и очень тяжело. Это не может не отпугивать потенциальных, но не особо сведущих в вопросе ипотеки заемщиков. Именно здесь и необходим ипотечный брокер, который выведет подобного клиента, пройдя с ним все этапы, на финишную прямую. Безусловно, только на заключении одной сделки ипотечный брокер не останавливается. Он сопровождает клиента дальше. Я уверен, будущее за программами оптимизации кредитного пула каждого заемщика. Такой услуги пока не существует, но работа ведется. Речь идет о том, как максимально выгодно, комфортно и оптимально управлять кредитным портфелем клиента: кредитом на машину, квартиру. У многих в голове существует устоявшаяся модель – я беру ипотеку на квартиру, в которой проживу до конца жизни. Почему так однозначно? В Америке, где большая часть населения живет в кредит, принято менять жилье каждые 5 лет, при этом сами займы оформляются на 25. И это бескрайнее поле для ипотечного брокера – помочь человеку оптимизировать свой кредитный портфель с учетом изменений жизненных обстоятельств и приоритетов.

Несмотря на все эти проблемы, доля ипотеки будет только расти. Я вижу большой потенциал в хлынувшем сейчас в Россию реиммиграционном потоке из таких стран, как Канада и Израиль, в которых была сформирована сильная российская диаспора. Люди возвращаются на родину из-за высоких заработных плат, которые за последние годы возросли до небес. Они являются хорошим подспорьем для развития ипотеки, так как понимают, что это такое. Не следует также забывать о тридцатилетних гражданах.