Андрей Воскресенский - Ипотека в лицах (первые лица ипотечного бизнеса о развитии ипотеки в России 1996-2008)

По социальным кредитам для железнодорожников существует ряд ограничений. ОАО «РЖД» субсидирует кредиты на срок не более десяти лет и только по социальным нормам жилья. То есть, если работнику захочется приобрести 80 кв. м, а по социальным нормам ему полагается только 65, компания будет компенсировать кредитную ставку только на 65 кв. м, а на остальные 15 работнику придется брать кредит на обычных рыночных условиях.

В 2007 г. на пике падения ставок возможный максимальный размер социального кредита в ТрансКредитБанке достиг 100 % стоимости жилья. Правда, такой кредит без первоначального взноса можно было получить только при покупке квартир на первичном рынке недвижимости и у тех строительных компаний, заказчиком строительства для которых выступает ОАО «РЖД» или его дочерние структуры. Последнее обстоятельство, собственно, и позволяет ОАО «РЖД» обеспечить своим сотрудникам возможность приобрести жилье по ценам ниже рыночных. Оно же определяет тот факт, что большинство субсидируемого жилья приобретается железнодорожниками на первичном рынке недвижимости (строящееся жилье). Ипотеку на вторичном рынке ОАО «РЖД» также субсидирует, но в гораздо меньших объемах.

Итогом трехлетнего участия ТрансКредитБанка в ипотечной программе ОАО «РЖД» стал портфель субсидируемых кредитов работникам компании на сумму свыше 15 млрд рублей. При этом мы не единственный банк, который участвует в данной программе и никаких особых преференций, кроме желания работать, у нас не было и нет. В перечне уполномоченных ОАО «РЖД» банков по программе социальной ипотеки есть Газпромбанк, банк «Возрождение» и ряд других уважаемых кредитных организаций.

Что касается развития ипотеки «на улицу», то она предлагается клиентам ТрансКредитБанка с 2007 г. как один из традиционных рыночных инструментов в общей линейке банковских продуктов. ТрансКредитБанк – серьезный участник рынка розничных банковских услуг, у нас обслуживается более 2 млн физических лиц, и мы считаем, что обязаны предоставлять своим клиентам максимально широкий набор банковских продуктов.

Главной же задачей, повторюсь, в последние три года было развивать социальную ипотеку для наших крупных корпоративных клиентов, помогать обеспечивать жильем как можно большее число их сотрудников.

Корпоративная ипотека, безусловно, создает некоторый комфорт для банка. У нас на обслуживании корпоративные счета, зарплатные банковские карты. Все это позволяет отслеживать платежеспособность заемщиков в постоянном режиме. За три года ОАО «РЖД» ни разу не допустило невыполнения или просрочки своих обязательств по субсидированию процентных ставок, а клиенты-заемщики – неплатежей по кредитам. По субсидируемой ипотеке ни одного дефолтного заемщика у нас нет. Ни один коммерческий банк, а также государственная корпорация АИЖК не могут похвастаться таким качеством ипотечного портфеля. При этом необходимо отметить, что АИЖК ставит перед собой цели по максимальному увеличению объемов выданной ипотеки, поэтому ее ипотечный портфель в принципе не может быть наилучшего качества.

Однако социальная ипотечная программа вовсе не означает, что мы работаем в режиме «собеса», кредитуем абсолютно всех рекомендуемых нашими корпоративными клиентами сотрудников. Крупная компания – это сложная система, где, как правило, есть несколько центров принятия решений по социальным вопросам. Например, профсоюзы, заинтересованные в том, чтобы решить жилищные проблемы работника предприятия, часто не задумываются о его поведении как заемщика, о его способности рассчитаться по взятому кредиту.

Наши клиенты, как и везде, проходят андеррайтинг, хотя он не такой жесткий, как в других ипотечных банках. Количество параметров оценки клиента, которое в других банках иногда достигает 50–80, у нас в два раза меньше. С кредитными заявками клиентов так же, как и везде, работают риск-менеджеры. Отказы по выдаче ипотечных кредитов составляют около 5-10 % от объема заявок. Это меньше, чем у других банков, но достаточно с точки зрения поддержания качества нашего ипотечного портфеля.

Высокое качество кредитов важно, в том числе потому, что через год-полтора банк планирует рефинансировать часть ипотечного кредитного портфеля. Сейчас объем собственного капитала и связанных с ним значений обязательных нормативов Центробанка позволяют держать весь объем ипотечных кредитов на своем балансе. Кроме того, у банка есть в необходимом объеме долгосрочные финансовые ресурсы, полученные через механизмы синдицированного кредитования, размещение еврооблигаций и рублевых облигационных займов. Но к 2010 г. ипотечный портфель станет слишком большим, чтобы продолжать дальше обслуживать его самостоятельно.