Андрей Воскресенский - Ипотека в лицах (первые лица ипотечного бизнеса о развитии ипотеки в России 1996-2008)

При этом мы не можем продать наши ипотечные кредиты АИЖК, наши продукты не соответствуют стандартам Агентства. Кредиты с субсидированной кредитной ставкой или кредиты без первоначального взноса АИЖК рефинансировать не будет. Хорошей возможностью может стать секьюритизация портфеля и выпуск ипотечных облигаций. Конечно, для этого нам придется добиваться поручительства от ОАО «РЖД» по данным обязательствам, иначе в силу своей невысокой доходности они не будут интересны потенциальным инвесторам. Несмотря на то, что это будет нелегко, компания уже несколько лет не дает поручительств в виде финансовых обязательств, мы рассчитываем на это. Поручительство такой мощной корпорации как ОАО «РЖД» с международным рейтингом, равным суверенному, способно побудить инвесторов, включая многие отраслевые структуры, к вложениям в наши ипотечные ценные бумаги. Нулевой уровень дефолтов по ипотечным кредитам – явление на рынке довольно редкое.

В нынешней ситуации значительного роста кредитных ставок, когда разрыв между субсидируемой и рыночной процентной ставками увеличивается, нельзя не ожидать уменьшения роста объемов ипотечного кредитования. Когда межбанковские кредиты в кризисные дни доходят до 20 % годовых, выдавать кредиты на 25 лет по ставке 12 % годовых – нереально. И хотя «турбулентность» рынка снизилась, до сих пор непонятно, каким будет новый уровень кредитных ставок. Для его установления необходимо, чтобы рынок полностью успокоился. Ясно одно – таким, каким он был до сентября 2008 г., в ближайшие год-полтора он уже не станет.

При выросшей стоимости кредитов ипотека многим заемщикам будет менее недоступна. Развивать в таких условиях это направление розничного бизнеса как основное, «ударное» – нет смысла. К тому же ипотека – не самый высокодоходный банковский инструмент. Он стабильный, но малодоходный. В банковском бизнесе нормальной считается маржа в 4–6 %. Сегодня такая маржа для ипотеки, тем более социальной, не получается. В связи с этим можно уверенно констатировать, что ипотека не будет в ближайший год хитом наших продаж кредитных розничных продуктов.

Нормальному развитию ипотеки мешают две фундаментальные проблемы – отсутствие механизмов рефинансирования (долгосрочного фондирования) и дефицит жилья. Реального доступа к российским длинным ресурсам—средствам Пенсионного или Стабилизационного фонда – банки пока не получили. Займы на мировых финансовых рынках сейчас существенно осложнились. Сделок по секьюритизации ипотечных активов было всего несколько, да и то их «рыночность» под большим вопросом. Что касается рынка доступного жилья, то, несмотря на многочисленность программ и громогласных заявлений, его как не было, так и нет. В регионах цены в текущем году росли так, как это было три-пять лет назад в Москве, то есть каждый день новые цены. К сожалению, наши строительные компании пока не научились строить быстро, много и качественно. Без большого объема нового предложения, жилье всегда будет оставаться в дефиците, а цены – высокими. Возможно, определенные коррективы в этот прогноз может внести надвигающийся кризис рынка недвижимости, который с большой долей вероятности явится следствием текущего кризиса на финансовых рынках, правда, какие коррективы – сейчас предсказать не берусь.

Еще одной серьезной проблемой для ипотеки может стать отмена обязательного страхования жизни заемщика, за которую ратуют некоторые популисты. Если это произойдет, то любой здравомыслящий банк повысит ставку, в нынешней ситуации – минимум на 1–1,5 % годовых. Кроме того, ипотечные кредиты будет сложно секьюритизировать или продать: все институты, которые занимаются секьюритизацией или рефинансированием ипотечных портфелей, требуют страхования жизни заемщика, а не только объекта недвижимости (а еще и титула собственности, если сделка осуществляется на вторичном рынке).

Сегодня многие боятся наступления в России кризиса, подобного американскому кризису subprime. Но столь «плохих» кредитов у нас пока нет, по крайней мере, они не выдаются в массовом порядке. Subprime-кредиты могут появиться при массовом переходе на плавающую ставку, которая в Америке является основной. В этом случае, если процентные ставки, привязанные к индикаторам рынка, начнут расти, заемщики в силу увеличившихся ежемесячных платежей не всегда смогут продолжать рассчитываться по кредиту. Но пока в России такие кредиты не получили сколько-нибудь массового распространения. Парадоксально, но пример Америки показывает, что другой стороной решения проблемы доступного жилья (то есть когда его будет много) также может стать масштабный ипотечный кризис. Но при имеющемся у нас дефиците кризис, подобный американскому, мы увидим еще не скоро...