Андрей Воскресенский - Ипотека в лицах (первые лица ипотечного бизнеса о развитии ипотеки в России 1996-2008)

Они уже не боятся кредитов, даже долгосрочных, у них опять же высокие зарплаты и есть огромное желание жить хорошо сегодня и сейчас.

Сегодня из всех ипотечных программ, существующих на рынках, наиболее распространена ипотека новостроек и вторичного жилья. Но опять же, из-за непрозрачности, которая свойственна как экономике России, так и российскому девелоперскому бизнесу, ипотека новостроек, в моем понимании, далека от идеала. Я уверен в том, что потребитель должен покупать квартиру уже на конечной стадии строительства, а не брать на себя все риски застройщика, когда еще не огорожена площадка. Для этого нужно совершенствовать существующее законодательство, а именно: ограничить объем средств физических лиц, привлекаемых на финансирование строительства объекта, до 20 %. Сейчас никаких лимитов не существует.

В сегменте ипотеки загородной недвижимости еще больше неразрешенных вопросов. По темпам развития он сильно отстает от ипотеки городского жилья. Первые прецеденты выдачи подобных кредитов появились вначале 2000-х гг., но в основном это были ситуации, когда банки давали кредит не под конкретный объект, а под конкретного клиента. Ипотека загородного жилья пока не стала массовой из-за того, что на рынке в реальности представлено мало стоящего продукта не только с точки зрения маркетинга, но и с точки зрения прозрачности деятельности девелопера. Сейчас уже существуют ряд коттеджных поселков, аккредитованных у банков, и на первый взгляд создается впечатление, что проблем нет. В реальности не все так безоблачно. По нашей статистике, на рынке сейчас представлено около 250–300 поселков, но мы, как риелторы, реализуем всего несколько десятков. Причина – в отсутствии необходимых легитимных документов, под которые банки готовы предоставлять кредиты.

Банки еще не привыкли к ипотеке загородной недвижимости как к массовому продукту. Существует определенный страх, связанный во многом с привычными для девелоперов коттеджных поселков правилами игры. В отличие от городского жилья, банкам на рынке загородной недвижимости приходится сталкиваться с земельным вопросом. Большинство застройщиков сегодня строят коттеджи на не раскадастрированном участке. Если такая земля была приобретена в кредит, ни один банк уже не выдаст ипотеку под строительство на ней коттеджа. Получается некая коллизия. Что интересно, в отличие от покупателей городской недвижимости, люди, приобретающие загородную, более подкованы и прекрасно понимают все преимущества ипотечных кредитов. Они покупают более дорогой товар и точно знают, чего хотят.

Артур Маркарян

Генеральный директор корпорации «Главстрой»

Артур Петрович Маркарян родился 31 марта 1968 г. в городе Черкесске Ставропольского края. В 1993 г. окончил Российский университет дружбы народов. Карьерный путь начал в банковской сфере, занимаясь проектным финансированием. Работал в Столичном банке сбережений, в «Менатепе», был вице-президентом российского отделения ABN AMRO. В 2000 г. возглавил дирекцию по финансам и экономике компании «Носта» (Орско-Халиловский металлургический комбинат). Занимал позиции CFO в крупнейших химических компаниях России – «Уралкалий» и «Еврохим». С апреля по декабрь 2006 г. состоял в должности управляющего директора по строительному бизнесу компании «Базовый элемент». С июля 2006 г. – генеральный директор, председатель правления корпорации «Главстрой».

Ипотека сама по себе не панацея и не какое-то чудодейственное средство для решения жилищной проблемы. Акцент необходимо делать на устранении проблем, тормозящих развитие предложения на рынке недвижимости, то есть на увеличении объемов строительства. Это позволит сбалансировать рынок жилья, сделать его стабильным, предсказуемым, что позитивно отразится и на ипотечном рынке.

Будущее у ипотеки есть, однако нужно понимать, что в сегодняшних условиях задача развития ипотечного рынка вторична. Можно сказать, что на данный момент в России существует дефицит предмета ипотечной сделки – жилья. Объемы строительства недостаточны для того, чтобы в полной мере удовлетворить существующий спрос, который накапливался в течение нескольких десятилетий. Именно поэтому растут цены, и при упрощении доступа к кредитным ресурсам дисбаланс спроса и предложения только усиливается, что приводит к новому росту цен на квартиры. В этих условиях приобретение жилья даже с помощью кредита – малореальная перспектива для многих людей. Неслучайно, согласно опросам общественного мнения, одной из основных причин, препятствующих развитию ипотеки в России, люди считают быстрые темпы роста цен на недвижимость.