Андрей Воскресенский - Ипотека в лицах (первые лица ипотечного бизнеса о развитии ипотеки в России 1996-2008)

Я считаю, что наша задача – строить по-настоящему доступное жилье, которого пока нет в нашей стране, несмотря на разные государственные программы. В решении таких стратегически важных задач должны быть задействованы и бизнес, и государство. В этом процессе требуется участие регионального, федерального, муниципального бюджетов, энергетического комплекса. Но пока энергетики не умерят свои амбиции, пока под социальное, то есть доступное жилье, не будет бесплатно выделяться земля, мы не сможем решить эти задачи. Увеличение объемов строительства жилья – единственный способ снизить его цену и сделать ипотеку более доступной. Но темпы ввода жилья сейчас сокращаются, так как в строительной отрасли есть ряд существенных ограничений, которые не позволяют поддерживать ту динамику, которую мы наблюдали в 2006–2007 гг. Стоимость жилья складывается из очень многих составляющих, и для того чтобы сделать его доступным, нужно пересмотреть каждую из них.

Земля и согласования – самые насущные вопросы. Получить земельный участок под застройку или разрешение на строительство – настоящая проблема, в том числе, кстати, и из-за несовершенной законодательной базы. А всего-то нужно добавить одну строчку в Градостроительный и Земельный кодексы: «Разрешение на строительство должно быть выдано не позднее пяти-шести месяцев после обращения». Сегодня застройщику на получение всех необходимых виз и согласований требуется два-три года. Замечу, что в 2007–2008 гг. возникли проблемы с кредитованием строительства. Этот негативный фактор в сочетании с увеличивавшимися для девелоперов рисками не реализации построенного жилья, а также начатой радикальной реформой инвестиционно-строительной деятельности на основе Федерального закона № 214-ФЗ и перехода на аукционную продажу земельных площадок под застройку, существенно снизили в 2008 г. темпы ввода жилья (менее 3 %).

Стоимость земли – тема отдельного разговора. При той цене, по которой на аукционах предлагаются площадки под застройку, дешевое жилье построить нереально в принципе. Мы образовали в структуре Ассоциации Департамент малоэтажного коттеджного строительства, который занимается привлечением инвестиций в строительство социального жилья. Первые результаты уже есть в Ярославле и на Алтае. В Ярославле область выделяет бесплатно землю под строительство поселка из 4000 малоэтажных домов. Когда поселок будет построен, компания «Ярослав Мудрый», инвестор строительства, продаст его области по себестоимости. По этой же схеме планируют действовать на Алтае. Уже есть компании, которые задумываются о будущем страны, ведь важно, чтобы бизнес тоже принимал на себя социальную ответственность и делился с обществом сверхприбылью.

Необходимо в сжатые сроки модернизировать отечественную строительную индустрию. Без этого нам точно не удастся решить задачу увеличения объемов строительства. Ведь многие проблемы возникают и из-за дефицита качественных, современных и дешевых стройматериалов. Нет заводов! На их возведение нужно потратить два-три года, зато потом это позволит резко увеличить темпы строительства. Сейчас в бюджетном строительстве материалы составляют 50–60 % себестоимости. Причем заметьте, что сегодня все цементные заводы находятся в собственности частных компаний, которые диктуют цены на рынке. Именно поэтому Ассоциация строителей России выступила с предложением создать государственную корпорацию промышленных строительных материалов, которая бы возвела цементные заводы. Конечно, для этого ей необходимо передать все карьеры, даже те, где ведется разведка. Эта же госкорпорация взяла бы на себя строительство кирпичных, стекольных заводов, заводов ячеистых бетонов. Потом госкорпорацию можно было бы сделать открытым акционерным обществом, оставив у государства блокирующий пакет акций – 25 % плюс одна акция. Реализация этого проекта также позволила бы снизить себестоимость строительства именно социального жилья.

Сегодня нет никаких экономических стимулов для снижения затратной части. Даже если строить очень дешево, продавать все равно будут по цене, которую определяет рынок. Демпинговать никто не будет. Но, с другой стороны, платежеспособных граждан у нас всего 15 %, остальные 85 % находятся вне свободного рынка приобретения жилья. Именно для этой части населения должны быть выстроены механизмы финансовой поддержки со стороны государства. В этом нерыночном сегменте можно регулировать цены рыночными методами, исключая из конечной стоимости жилья те деньги, которые вкладывались в инженерную, социальную, транспортную и прочую инфраструктуры. И здесь государство, регион или муниципалитет, выступая соинвестором, вправе диктовать свои условия ценообразования, вправе давать заказ на строительство по более дешевым технологиям. Этот шаг позволит, с одной стороны, снизить социальную напряженность, а с другой – получить прибыль (как соинвестор).