Андрей Воскресенский - Ипотека в лицах (первые лица ипотечного бизнеса о развитии ипотеки в России 1996-2008)

Конечно, к рынку ипотечного кредитования нужно применять тщательно продуманные надзорные меры, потому что он несет в себе риски. Но, отечественные риски – это совсем другие риски, которые никак нельзя сравнивать с американскими. Там развитые механизмы секьюритизации ипотечного рынка позволили увеличить объемы кредитования в разы. Американцы умудрились так многослойно секьюритизировать, что появилось много желающих как позаимствовать, так и свою финансово-посредническую услугу предложить. Да, они несколько переборщили, у них возникли проблемы. Но у нас-то другие проблемы – мы в жутком кредитном дефиците, недоедающие и недопивающие.

Их проблемы невозврата ипотечных кредитов отличны от наших проблем невозврата. Когда рынок вырастает до такой степени, что вы в 24 часа можете получить ипотечный кредит, потому что процедура отработана до конвейерного уровня, это, действительно, несет в себе определенные риски. При таком автоматизме возникает стремление еще больше упростить процедуру и снизить планку требований, потому что все больше желающих получить кредит. Все рассчитывают на то, что со временем расплатятся. Но потом, если появляются колебания на финансовых рынках, в одночасье у множества участников возникают проблемы и начинает сыпаться вся конструкция перестраховки с применением инструментов секьюритизации. Так начинается цепная реакция по принципу домино, которая может охватить любой финансовый рынок, если ослаблена система управления рисками и надзор за ними.

Вообще, ипотека – один из самых обеспеченных видов кредитования. Залог в виде недвижимости в карман не спрячешь, за границу не увезешь. Он не может мигом испариться, не бывает такого, чтобы он куда-нибудь убежал. Другое дело, когда выстраиваются строительные «пирамиды». Но это уже не имеет к ипотеке никакого отношения. Ипотека – это кредитование покупки недвижимости. Готовой, существующей недвижимости, а не инвестпроектов. Мы ошибочно отождествляем с ипотекой те риски и проблемы, которые у нас возникали с дольщиками при строительстве. Там в сделку закладывались не реально существующие объекты, а зачастую эфемерные проекты. И потом образовывались «дыры», вскрывались обманы и аферы, возникали всплески социальной напряженности. Но это были проблемы другого уровня. Невозврат реальных ипотечных кредитов вообще очень маловероятен, если, конечно, не возникают многослойный пирог перестраховки либо какие-то форс-мажорные обстоятельства.

Ипотека потому и является надежным видом страхования, что в случае невозврата кредита квартиру неплатежеспособного заемщика можно продать и затраты банка возместить. Для этого и существует обеспечение. Правда, недвижимость не имеет мгновенной ликвидности. На ее реализацию требуются определенные сроки. Словом, тут имеется риск потери времени, но его можно заранее просчитать.

Однако, недвижимость может падать в цене. Потому и оценивают ее, когда берут в обеспечение, всегда в разы ниже рыночной стоимости. Но цена недвижимости на средних и тем более длительных промежутках времени всегда растет. На коротких промежутках она может испытывать колебания, может упасть. Ну на год, на полтора, на два. Три – это предел. Все равно цены потом возвращаются на прежний уровень и вырастают. Деньги подвержены инфляции, а недвижимость по своей природе – нет. Деньги – это бумага. А земля и недвижимость первичны, потому что являются главным элементом жизнеобеспечения, откуда уже «произрастает» остальной бизнес. Поэтому никогда не может цена денег опережать цену недвижимости. Возьмите десятилетний или столетний период. Вы увидите, что американская валюта, хоть и имела в отдельные периоды колебания, тем не менее, всегда была достаточно стабильна. Но при этом объект недвижимости, который раньше стоил $100 тыс., сейчас стоит $1 млн, а то, что стоило $1 млн, сейчас стоит в десять раз дороже. Инфляция, реальная переоценка происходят на таких вот серьезных вещах, как недвижимость. В то время как на примере всякой повседневной «дребедени», на которую мы в основном тратим деньги, кажется, что инфляция не столь уж сильна. За десятилетие цены на недвижимость могут измениться в разы, посмотрите на пример Москвы.

Наши банки в последнее время заметно сокращают объемы кредитования. Но не из-за страха повторения американского сценария, не из-за того, что вдруг поняли высокую рискованность таких кредитов. Причина банальна: проблемы с ликвидностью. Мировые рынки, снабжавшие нас в последнее время длинными и относительно дешевыми деньгами, сейчас оказались для наших банков закрытыми. Собственных длинных ресурсов в нашей стране мало, причем большая их часть изъята из кредитного оборота и находится в иностранных активах. Поэтому российские банки испытывают их острейший дефицит. Конечно, теоретически можно развивать ипотеку за счет перекредитования в тех условиях, которые мы имеем: банк может короткими деньгами кредитовать длинные займы, а потом постоянно перекредитовываться «в короткую». Но банки понимают, что в таком случае они возьмут на себя слишком большие риски. И в большинстве случае они брать на себя такие риски не хотят. И правильно поступают.