Андрей Воскресенский - Ипотека в лицах (первые лица ипотечного бизнеса о развитии ипотеки в России 1996-2008)

Столь высоких темпов можно добиться за счет комплексного освоения территорий (КОТ) с использованием новых, более надежных и экономичных технологий строительства. Причем после того как было принято Постановление Правительства о КОТ, в этот процесс начали входить крупные частные финансовые структуры. Таким образом, доля частного капитала в программах по строительству доступного жилья увеличивается.

Если говорить в общих чертах, то схема вхождения застройщиков в программы по КОТ такова: проводится конкурс среди организаций по выделению земельного участка. Победитель тендера застраивает территорию, причем от 40 до 50 % жилья он должен продать по себестоимости, которая с учетом аренды и субсидирования процентной ставки по кредитам должна быть невысока. Эта доля пойдет на обеспечение жильем различных социальных групп населения, остальная часть – в коммерческую реализацию.

Но проблема в том, что в подобных конкурсах сейчас участвует не так много застройщиков, как хотелось бы. К примеру, в контексте федеральной программы «Жилище» заложены средства на субсидирование процентной ставки. В конкурсе на выделение этих средств участвовало более 140 компаний, бюджетом было выделено более 5 млрд рублей на этот год. Но все же денег в бюджете на эти цели заложено больше, чем было подано заявок.

И дело не в том, что никому не нужны федеральные деньги, просто далеко не все застройщики и власти в субъектах Федерации готовы реализовывать такие программы – не просчитаны проекты, земля, планируемая под освоение, не приведена в порядок как по кадастру, так и по инженерной инфраструктуре. Естественно, что в таком состоянии сложно участвовать в конкурсе, особенно когда в области не знают, сколько вообще нужно денег, в том числе бюджетных.

С точки зрения развития малоэтажного строительства интересен масштабный проект в Оренбургской области. Там на 450 га планируется построить жилье для 4000 семей. Застройщик выиграл конкурс на права аренды земельного участка в обмен на обязательство построить малоэтажный поселок экономкласса с коттеджами площадью 80-120 кв. м, кроме того, в поселке предусмотрена зона отдыха, парки, пруды, детские сады, другая социальная инфраструктура, что крайне важно.

В Московской области Борис Громов объявил о программе, по которой в регионе должно быть построено 340 малоэтажных поселков. Что же касается высоких цен на землю в Подмосковье, то эта проблема решится также не без помощи государства. В ближайшие годы будет введен единый налог на недвижимость, поэтому многим землевладельцам станет невыгодно держать большие участки в собственности, и все это выплеснется на рынок.

Некоторое замедление темпов ввода жилья в стране можно объяснить тем, что те же самые проекты по КОТ требуют очень много времени на составление расчетов, подготовку документации. При правильном планировании все должно пойти довольно быстро – проекты начнут реализовываться по очереди, и темпы строительства не только восстановятся, но и превысят предыдущие показатели.

Пожалуй, самой эффективной инновацией, способствующей большей доступности жилья, я считаю создание схемы финансирования строительства, сочетающей принципы долевого участия, жилищной кооперации и ипотечного кредитования. Эта схема в настоящее время активно внедряется в ряде регионов России. После внесения поправок в Жилищный кодекс РФ она будет активно использована и для малоэтажного строительства.

Дефицит в предоставлении земельных участков будет преодолен с началом практической деятельности Фонда содействия жилищному строительству, созданного в соответствии с указом Президента РФ Дмитрия Медведева. Фонд будет продавать земельные участки под строительство не только компаниям-застройщикам, но и жилищным кооперативам, а кооперативы закрытого типа, созданные с государственным участием, смогут получить землю бесплатно. По замыслу разработчиков поправок в Жилищный кодекс, кооперативы будут создаваться группами будущих жильцов. В кооперативы закрытого типа, созданные при участии муниципальных властей, предполагается включать очередников, многодетные и молодые семьи. Они станут получать участки под жилую застройку бесплатно. При этом их члены не смогут оформлять жилье в собственность.

Я абсолютно уверен, что те планы, выполнение которых было задумано Президентом России к 2020 г. (чтобы на одного россиянина приходилось 29 кв. м), вполне реальны.