Сергей Тихоненко - Как купить квартиру выгодно. Потратьте минимум – получите максимум

Еще один важный момент. Досрочное погашение эффективно лишь в первой половине кредита, а максимально эффективно – в первые пару лет. Чем позже вы вносите досрочный платеж, чем меньше ваш выигрыш. Например, если те же 50 000 внести на третий месяц шестого года, переплата снизится всего на 37 000 руб. Стоит ли напрягаться ради такой выгоды? За оставшиеся пять лет инфляция и так «съест» ваш платеж, сделав его почти незаметным для вас. Так что совет простой: гасите кредит досрочно в первую половину срока, а после «экватора» расслабляйтесь и направляйте свободные деньги на что-то более полезное. Например, на инвестиции.

С уменьшением срока или платежа?

Есть два типа досрочного погашения: в первом случае уменьшается срок кредита, во втором – сумма ежемесячного платежа. Как выгоднее? Погашение с уменьшением срока сильнее сокращает вашу переплату. Когда я приводила пример про досрочный платеж 50 000 руб., то расписывала цифры как раз для погашения первого типа (с уменьшением срока). Тогда переплата снижается на 107 000 руб., а срок кредита – на пять с половиной месяцев. Если внести такую же сумму с уменьшением платежа – переплата снизится всего на 35 000 руб., а ежемесячный платеж – на 700 руб. (срок останется прежним – 10 лет).

Однако, делая платежи второго типа, мы облегчаем свое «ипотечное бремя», а освободившиеся средства можно пускать на новые досрочные платежи, все больше сокращая наш долг. Так что совет таков. Если кредит для вас комфортен – вносите досрочные платежи с уменьшением срока. Если же сумма платежа кажется вам слишком большой и вы переживаете, что в один ужасный день не сможете заплатить, – гасите досрочно с уменьшением платежа.

Рискую вновь навлечь на себя читательский гнев, но все же скажу. Для «правильной», комфортной ипотеки вам необходима финансовая подушка безопасности – сумма, позволяющая прожить хотя бы три – шесть месяцев, удовлетворяя основные потребности и оплачивая ипотеку.

«Да она точно издевается! – воскликнет все тот же возмущенный читатель. – Какая еще подушка?! Я потратил все деньги на квартиру, заплатил банку, риелтору, вложился в ремонт, кормлю семью, купил итальянский гарнитур за 150 000, да еще эту чертову ипотеку плачу… Откуда взяться лишним деньгам?!»

Все так. Однако суровая реальность такова: если вы не хотите жить на пороховой бочке, а в случае форс-мажора – обрести проблемы с банком, испортить свою кредитную историю, а то и лишиться квартиры, нужно создавать финансовый запас. Скажу больше. Если вы взяли правильную, посильную ипотеку, резервы для создания финподушки у вас есть. Если резервов нет, имеет смысл пересмотреть ваши доходы и расходы и найти возможность для увеличения первых и сокращения вторых. Финподушка нужна, чтобы экономить ваши нервные клетки на протяжении 10 лет. Разве не достойная цель? Счастливая и спокойная жизнь важнее дорогого гарнитура…

Какого размера должна быть финансовая подушка? Все зависит от вашего характера и рода деятельности. Насколько важна для вас стабильность и уверенность в завтрашнем дне? Как правило, чем старше человек, тем важнее этот фактор. Бесшабашный характер снижает значимость этого параметра, наличие маленьких детей и пожилых родителей – повышает.

А насколько стабильны ваши доходы? Если вы наемный специалист на окладе, если вы востребованы на рынке труда и уверены: что бы ни случилось, вы без труда найдете новую работу, – достаточно минимального запаса, обеспечивающего прожиточный минимум и оплату кредита в течение трех месяцев. Если ваш доход не постоянен (премии, проценты с продаж), нужна подушка побольше. Если ваше положение в компании шатко, а поиск, в случае чего, новой работы может затянуться, – еще больше. Если вы фрилансер, живущий за счет постоянных заказчиков, подушку увеличиваем. Если вы фрилансер, работающий с одноразовыми (непостоянными) заказчиками, или, упаси боже, риелтор, еще увеличиваем. Если бизнесмен, недавно открывший бизнес… Да, у вас сейчас непростое время. Но интересное!

В целом, я считаю, для энергичного человека достаточно шестимесячной подушки. (А неэнергичные люди редко покупают квартиры.) Чем бы он ни занимался и что бы ни случилось, за полгода энергичный человек всегда найдет новый источник дохода. Но если вам кажется, что этого мало, если вы опасаетесь каких-то серьезных, ненадуманных проблем (кризиса, болезни), увеличивайте, доводите запасы до года. Главное – не превращать накопительство в манию, не подчинять этому всю свою жизнь.