Сергей Тихоненко - Как купить квартиру выгодно. Потратьте минимум – получите максимум

Каков порядок действий?

1. Подаете заявку на кредит. Приносите в банк паспорт, заявление, справки о доходах и т. п.

2. Получаете одобрение кредита и трех-четырехмесячный срок на поиск квартиры.

3. Ищете квартиру.

4. Договариваетесь с продавцом, подписываете авансовый договор.

5. Присылаете в банк документы по выбранной квартире.

6. Приглашаете оценщика.

7. Оформляете страховку.

8. Получаете от банка отказ или одобрение квартиры.

9. Проводите сделку.

Именно в этом порядке следует действовать. Не стоит искать квартиру до получения одобрения на кредит. Это неэффективно. Без «готовых» денег вы продавцам неинтересны и выгодных условий не получите. Рискуете просто зря потерять свое и чужое время.

Иногда под квартиру невозможно взять ипотечный кредит, и покупатель берет кредит потребительский. Отличие потребкредита в том, что он не обеспечен залогом (квартирой), поэтому банк волнует только платежеспособность заемщика. Минусы потребкредита: высокие процентные ставки, ограничения по сумме и сроку. В остальном вариант вполне рабочий.

Некоторые делают еще сложнее. Берут потребкредит на первоначальный взнос по ипотеке, а остальную сумму – в ипотеку. Обычно никакой посильностью кредитов при таком раскладе и не пахнет. Люди загоняют себя в кабалу, а потом жалуются на жадность банкиров. Если это не ваш случай – можете использовать эту схему.

В начале 2006 г. молодая семейная пара А. и М. решила приобрести квартиру. Денег было немного, всего 10 000 долларов (как вы помните, в те годы россияне еще считали сбережения в американских «у.е.»). Выбор пал на подмосковный поселок Красково, граничащий со знаменитой стародачной Малаховкой. Но вот беда – минимальная стоимость однокомнатной квартиры (монолит-кирпич, 40 кв. м) была эквивалентна 30 000 долларов. Как быть, собирать бумаги для получения ипотеки? Процесс займет неопределенное время – пока банк оценит заемщиков, пока проверит объект… А цены растут! По моему совету каждый из супругов взял потребительский кредит на 10 000 долларов, и квартира была куплена. И вовремя, ибо обстановка на рынке недвижимости раскалилась, и к концу года цена взлетела до 80 000 долларов!

Мораль: во время подъема рынка и активного роста цен почти любой кредит выгоден. А вот во время стагнации и спада даже стандартная ипотека без соблюдения вышеупомянутых правил превращается в «кабалу». Переплачиваем в два-три раза, а квартира еще и дешевеет! Есть от чего впасть в уныние.

У каждого банка свои требования к квартирам. Список требований нужно узнавать в конкретном банке, где вы берете ипотечный кредит. Вот общепринятые критерии:

• Изолированная квартира. Кредит на комнату или долю большинство банков выдает только в одном случае: вы собственник остальной части квартиры. Изредка появляются (а потом исчезают) ипотечные программы и на комнаты, но это исключение из правил. Иногда на столичном рынке можно встретить доли, превращенные в полноценные квартиры. То есть большую квартиру поделили на несколько частей, и для каждой из этих частей устроили отдельный вход, кухонный закуток и санузел. Купить такую квартиру можно (по документам это будет доля со всеми вытекающими недостатками, но жить в ней можно вполне комфортно), взять под нее ипотеку – нельзя. По крайней мере, в большинстве банков.

• Наличие кухни. Это сразу отсекает целый пласт дешевого жилья – «гостинки», бывшие общаги с общей кухней на этаже.

• Железобетонные перекрытия. Большинство банков не дают кредит под квартиру в доме с деревянными или смешанными перекрытиями.

• Размер. Некоторые банки имеют ограничения по метражу – например, от 25 кв. м общей площади. Но не все, так что купить малогабаритку вполне реально.

• Степень износа. Некоторые банки устанавливают предельный процент износа дома. Этот процент зафиксирован в техническом паспорте и отдельно устанавливается независимым оценщиком. Для принятия решения могут использовать самый высокий показатель из двух. В других банках, если квартира имеет большой процент износа, купить ее все равно можно, но нужно получить справку из управы, что дом не предназначен под снос, реконструкцию или капитальный ремонт с отселением. Получение такой справки может занять от двух недель до пары месяцев.

Есть миф, что ипотеку не дают на хрущевки. Дают. Но нужна справка из управы.