Сергей Тихоненко - Как купить квартиру выгодно. Потратьте минимум – получите максимум

Сегодня все больше банков предлагают ипотечные программы без подтверждения дохода. «Без подтверждения» – значит, совсем без подтверждения. От вас не требуется ни трудовой книжки, ни справки, подписанной директором фирмы. От вас даже не требуется наличия работы. Достаточно любых двух документов (паспорт, права, военный билет) и заявления, заполненного вами. В заявлении вы сами указываете размер зарплаты – ее должно хватать на ежемесячные платежи. Единственное условие таких кредитов – наличие первоначального взноса в размере не менее 35 % от стоимости квартиры. Клиентам, имеющим первоначальный взнос, я рекомендую именно такие программы (даже если клиент работает «по-белому»), поскольку все условия подобных кредитов не отличаются от обычных, а возни с документами гораздо меньше и сроки одобрения короче.

Правило предельно простое: если вы не имеете доходов в валюте, достаточных для ежемесячных взносов, берите кредит в рублях, и только в рублях. Я сама в свое время взяла кредит в долларах с приятной ставкой 7,9 %, о чем позднее пожалела. Доллар за последующие годы вырос на 1,5–2 руб., что несущественно увеличило мою переплату (кредит все равно остается выгодным), однако вскрылись другие неудобства. Правда, кредит брался на семь лет и был погашен за четыре года – в такой ситуации можно и рискнуть. А для десятилетних кредитов – только рубли!

Итак, чем плох валютный кредит в России?

• Колебания курсов. Поскольку кредит берется на долгий срок, трудно прогнозировать валютный курс. Точнее, невозможно. Слишком много неизвестных, включая политическую волю нашего Центробанка. Сможете ли вы платить в случае резкого скачка вверх? Рубль тоже преподносит сюрпризы, но в основном приятные. Неизбежная инфляция каждый год снижает ваш ипотечный платеж.

• Необходимость постоянно следить за валютным курсом, забивая свою голову лишней информацией.

• Лишние затраты времени на обмен валюты. При этом либо вы теряете деньги, меняя их где попало, либо теряете время в поисках выгодного курса.

• Потери на валютных операциях. Каждый месяц вы «подкармливаете» обменник.

Хотя, если вы уверены, что какая-то валюта вот-вот рухнет, можно и рискнуть с валютной ипотекой. Как правило, ипотека в долларах на 2–3 % дешевле рублевой, в евро – на 0,5–1,5 % дешевле долларовой, а еще есть ипотека в японских иенах и швейцарских франках. Точнее, была. «Счастливчики», взявшие такую ипотеку по суперставке 6–7 % годовых перед кризисом 2008 г., позднее устраивали многочисленные пикеты и акции протеста, поскольку стоимость иены и франка выросла примерно в два раза. А банк лишь руками разводил: риск обоюдный, это бизнес, ничего личного…

Кредит с аннуитетными платежами предполагает погашение равными суммами, но доля, идущая на погашение процентов, в первый месяц максимальна и постепенно снижается. А доля, идущая на погашение основного долга, наоборот, сначала минимальна, но постепенно растет.

Кредит с дифференцированными платежами предполагает, что основной долг гасится равными суммами, но к нему прибавляется оплата процентов, которая в первый месяц максимальна, но каждый месяц уменьшается – в результате уменьшается и сам платеж.

При аннуитетной схеме погашения переплата за кредит больше. В том же примере с кредитом 2 млн руб. на 10 лет под 12 % годовых – переплата при аннуитетных платежах составляет 1,44 млн руб., а при дифференцированных – 1,2 млн руб. Разница в 240 000 руб.

Получается, дифференцированный кредит выгоднее? Не совсем:

• Аннуитетный платеж сегодня предлагают все ипотечные банки, дифференцированный – единицы. Соответственно, с аннуитетом ваш выбор гораздо шире.

• По дифференцированной схеме первый платеж больше аннуитетного, соответственно снижается максимальная сумма, которую может предложить вам банк (как мы помним, обычное требование – платеж не более 40 % от ваших подтвержденных доходов).

• Очень неудачная идея – платить максимум в первый год, когда вы наиболее финансово истощены покупкой квартиры, ремонтом, приобретением мебели и т. п. Неоправданные жертвы.

• Ну и самое главное – никто не мешает вам самому превратить аннуитетный кредит в дифференцированный! Просто вносите досрочные платежи, равные разнице между этими двумя вариантами. Тогда и размер переплаты снизится. А если в какой-то месяц заплатить сверх нормы не сможете – ничего страшного, кредитная история не пострадает.