Сергей Тихоненко - Как купить квартиру выгодно. Потратьте минимум – получите максимум

Вот вы получили зарплату, занесли долю в банк, а осталось – кот наплакал. Все желания, все удовольствия в сторону, миску риса – и опять на галеры. Ну и ради чего тогда все это? Ради чего пахать с утра до ночи, ради чего развиваться и делать карьеру? Все равно все банку отдавать… Жизненный тонус падает, недовольство жизнью растет («Попал в кабалу!»), депрессия, снижение расходов, увольнение, дефолт, потеря квартиры… Приехали.

Итак, это самое главное правило ипотеки. Ипотечный платеж должен быть посильным для вас. Ипотека должна проходить фоном вашей жизни, а не быть предметом ежедневных черных дум. Не нужно платить из последних сил. Не нужно лишать себя отдыха, красивой одежды, ужинов в кафе и отпусков на море. Можно (и нужно) умерить аппетиты и разумно сократить расходы. Но нельзя допускать ощущение, что вы «всю жизнь отдаете этой чертовой ипотеке».

Сколько отдавать банку? Обычно банки допускают максимальный платеж в размере 40 % от ваших подтвержденных доходов. Но есть программы без подтверждения дохода, там размер платежа вы устанавливаете себе сами. На мой взгляд, оптимальный размер кредитного платежа – 30 % от ваших чистых доходов (за вычетом всех обязательных платежей: налогов, алиментов, аренды жилья и т. п.). Если у вас есть другие кредиты, присовокупите платежи по ним к ипотечному – сумма должна составлять те самые 30 %. Платить больше психологически тяжело. Меньше – нецелесообразно, ведь хочется поскорее освободиться от долгов.

Но цифры – вещь условная. Просто оцените – насколько посилен ваш платеж? Сможете ли вы вести приятный образ жизни на оставшиеся деньги? Высыпаться, заниматься любимыми хобби, покупать необходимую одежду и ездить в отпуск хоть пару раз в год? И не забудьте про расходы на ремонт и обстановку новой квартиры – это немало. Хотя урезать привычные расходы все равно придется. Отказаться от ежедневных ужинов в ресторане, поездок на такси и спонтанных покупок за ползарплаты. А никто не говорил, что будет легко.

Сегодня большинство банков предлагают максимальный срок кредита до 30 лет. Некоторые оригиналы – до 40 лет. По статистике, средняя продолжительность ипотеки в России – 15 лет. (Это срок, на который кредит берут, хотя отдают обычно быстрее.) Так вот. По моему убеждению, кредиты на срок более 10 лет – это и есть та самая кабала, о которой так любят твердить скептики.

Десять лет – это очень много. Мы не знаем, что случится с нами за это время. Если пожар или смерть – это еще ладно, стандартная страховка погасит долг. А что, если нам до чертиков надоест эта квартира? Квартира уже не радует, а платить за нее еще 10, 15, 20 лет… Да от одной этой мысли можно впасть в хандру! К тому же 10 лет – это переплата порядка 70 %. К примеру, если вы берете в кредит 1 млн под 12 % годовых, то вернуть придется в общей сложности 1,7 млн. Вроде терпимо. А 15 лет – это уже переплата 100 %. Берем миллион, возвращаем два. Ну а 20 лет – переплата 140 %. Берем миллион – возвращаем два с половиной! А про 30 лет хотите узнать? Переплата 200 %. Утраиваем наш миллион для банка… Поэтому лично я считаю оптимальным срок 7 лет (переплата 46 %), на крайний случай – 10.

«Ага, конечно, легко ей говорить! – возмутится читатель. – Я бы и рад платить поменьше, а расплатиться побыстрее, но тогда мне просто не хватит на квартиру!»

Ну что ж, придется немного умерить свои желания. Нельзя получить все и сразу, особенно когда речь идет о московских квартирах. Просто начните с малого – с такого жилья, кредит на которое будет для вас посильным и комфортным. А уж потом можно обменять его на лучшее, а потом на еще лучшее… Жизнь – это движение.

Пример. У вас есть 1 млн руб. первоначального взноса, и еще 4 млн вы решили взять в кредит, чтобы купить однокомнатную квартиру у станции «Выхино». Казалось бы, ну что может быть хуже однушки в Выхино? Дальше падать просто некуда. Не будем спешить с выводами…

Допустим, ваши с женой чистые доходы составляют 135 000 руб. в месяц. Давайте считать. 4 млн на 10 лет под 12 % годовых – это 57 000 руб. ежемесячно. Многовато. А если придерживаться «правила 30 %» и платить в месяц по 40 500 руб., тогда срок получается… 37 лет! Нет уж, спасибо.

Что же делать? Неужели отказаться от заветной мечты о зелененьких занавесочках? Не надо. Просто посчитаем, какую сумму вы действительно можете себе позволить без ущерба для жизни и психики. Чтобы платить в месяц 40 500 руб. в течение 10 лет под 12 % годовых, сумма кредита должна составлять 2,85 млн руб. Добавим имеющийся миллион и получим 3,85 млн. Что можно купить за эту сумму? Малогабаритку в Москве или хорошую однушку в Люберцах. Хороший город, кстати: до Выхино недалеко, и метро скоро построят. Пожив пять лет в Люберцах и погасив кредит досрочно, вы сможете перебраться в Москву, в квартиру побольше.