Сергей Тихоненко - Как купить квартиру выгодно. Потратьте минимум – получите максимум

Но это же грабеж средь бела дня!

На чужом огороде всегда трава зеленее. Очень многие люди, купив или продав квартиру с помощью риелтора, решают: да это же так просто! А деньги хорошие. И сами идут в риелторы. Потом четыре из пяти возвращаются обратно. На родной огород.

Впрочем, есть несколько способов сэкономить на оплате риелтора. О них – ниже.

Когда платить риелтору?

Основная сумма комиссионных платится по факту выполненной работы. В Московском регионе распространены два способа:

1. При закладке денег за жилье в банковскую ячейку комиссия риелтора кладется в отдельную ячейку. Риелтор получает право доступа к своей ячейке после того, как договор купли-продажи недвижимости пройдет регистрацию в Регистрационной палате. Дело сделано – гонорар получен. Подробнее про расчеты с применением банковских ячеек читайте в главе «Самый волнующий момент. Финансовые расчеты».

2. Вы получаете свидетельство о собственности на свою свежекупленную квартиру и расплачиваетесь с риелтором.

Первый способ более надежный, второй применяется, если риелтор вас хорошо знает (например, вы его друг или постоянный клиент) и доверяет вам.

Кроме того, вполне резонно требование агента заплатить небольшой аванс при заключении договора (10–20 % от суммы комиссионных). Аванс страхует риелтора от очень распространенной ситуации: идет поиск квартиры, риелтор честно выполняет свои задачи, и вдруг клиент «передумывает». Решает отложить покупку до лучших времен. Или вообще отменить. Или купить, но нечто совершенно другое. (Например, не квартиру, а дом, и не в Москве, а в Испании.) Время и труд риелтора, потраченные на передумавшего клиента, должны быть хоть частично оплачены.

Некоторые работают без договора. На честном слове. Если риелтор – ваш близкий знакомый, такая схема возможна. В остальных случаях нужно обязательно заключать договор. Часто в договоре прописывается максимальное количество показов. Например, если риелтор показал клиенту десять квартир, подходящих под заявленные параметры, и клиент ничего не выбрал, обязательства агентства считаются выполненными. Если критерии поиска сразу были четко сформулированы (а это задача риелтора – помочь вам сформулировать основные критерии), то десяти просмотренных квартир более чем достаточно, чтобы принять решение. Разумеется, если эти квартиры действительно подходят под все критерии, в том числе и по состоянию документов. Но если вы склонны к долгим раздумьям и «переборчивости», требуйте увеличения этой цифры хотя бы до 15. Больше уж точно не понадобится.

Способ 1.Можно договориться с агентом, что на просмотры вы ездите сами, а он уже приезжает на выбранную вами квартиру и высказывает свой вердикт. Или не приезжает, а ведет все переговоры по выбранной вами квартире по телефону. А появляется только на подписании документов. Тогда можно обсуждать скидку 10–25 % на риелторскую услугу.

Способ 2.Если вы хотите сэкономить и готовы найти квартиру сами, можно нанять риелтора только для оформления сделки. Не слишком разумно, на наш взгляд, так как ценность риелтора более всего проявляется на этапе поисков и переговоров. Именно в этот период риелтор приносит покупателю наибольшую финансовую выгоду. Но тоже вариант. Нанятый вами специалист будет защищать на сделке ваши интересы. При этом он будет иметь опыт именно по сделкам с жильем (в отличие от юристов, которые зачастую занимаются всем подряд: и разводами, и заливами квартир, и незаконными увольнениями, и недвижимостью заодно – куда позовут). И стоить это будет дешевле, чем полный объем работ – с подбором объектов, показами. На сегодня цена такой услуги в Москве колеблется в диапазоне 50 000–150 000 руб., в зависимости от величины агентства, опыта риелтора, сложности объекта.

Способ 3.Внесите предоплату.

Почему риелторы просят так много? Да потому, что их доходы совершенно не гарантированы! Юристы и консультанты берут предоплату. Риелтор получает гонорар только по факту сделки. А сделка может не состояться по сотне причин, не зависящих от риелтора. Знаете, как обидно? Работаешь, тратишь время, а потом покупатель «передумывает» покупать. Или «кидает» риелтора, не платит за работу – такое тоже бывает.

Как мы расскажем ниже, минимальная предоплата при работе с риелтором обязательна. Но почему бы не заплатить больше? Если вы доверяете вашему специалисту и твердо уверены в своем намерении купить квартиру, предложите риелтору 50-процентную предоплату и попросите о скидке в 30–50 % от комиссионных. Скорее всего, он охотно согласится. Иметь «синицу в руке» – приятнее, чем трудиться несколько месяцев ради потенциально возможного «журавля».