Юлия Медведева - Квадратные метры, сдавайтесь! Инвестиции в доходную недвижимость. Руководство для арендодателей

Еще недавно в России была распространена практика размещения хостелов в жилом фонде. Но с вступлением в силу так называемого «Закона Хованской», бизнес на жилых площадях оказался под запретом. К тому же, надо признать, что мера была вынужденная, так как большинство таких хостелов представляли собой ночлежки для маржинальных личностей и гастарбайтеров, что делало соседство с ними невыносимым для местных жителей и изрядно нагружало коммунальную систему, не рассчитанную на такой объём жильцов на квадратный метр. Некоторые предприниматели ищут лазейки в законе и до последнего работают в «прикормленных» местах.

Доходный дом – это многоквартирный дом, который строится не с целью продажи в нем квартир, а с целью сдачи их в аренду. Такой бизнес может быть теоретически интересен инвесторам как способ диверсификации вложений. Но в последнее время во многих регионах страны рынок аренды жилья падает. Это связано как с тем, что падают реальные доходы людей, так и с тем, что в регионах с перегретым рынком многие застройщики демпингуют, предлагают длительные рассрочки и, как следствие, арендный платеж становится сравним с платежом по рассрочке или ипотеке. Если эти две цифры сближаются, большинство людей предпочтут выплачивать деньги уже за свое жилье. Такие проекты есть во многих городах России, но они не массовые. В среднем в каждом «миллионнике» будет не более десятка-полутора таких домов.

Преимущество аренды жилья в доходном доме может заключаться в более высоких стандартах обслуживания и в наличии дополнительных «гостиничных» сервисов, например уборки квартир. Все это создает более комфортную среду для проживания. Но здесь все очень индивидуально и, конечно же, зависит от конкретного владельца того или иного доходного дома.

Выгодно ли это для инвесторов? Потенциальный инвестор сможет увидеть экономическую выгоду в том случае, когда сократится срок окупаемости проектов. На сегодняшний день при кредитной ставке в 11% годовых окупаемость проекта строительства и реализации доходного дома составляет около 18 лет. Если снизить процентную ставку по кредиту до 5—6% годовых, то окупаемость проекта упадет до 8—10 лет, и это уже более реальная цифра. На такие сроки окупаемости проектов по созданию доходных домов уже можно привлечь инвесторов.

В чем преимущества и недостатки съема жилья в доходных домах? Наниматель, пожелавший снять квартиру в доходном доме, получает очевидное преимущество проживать в комфортных условиях при минимальных затратах. Кроме этого, он получает возможность накопления денежных средств, которые сможет реализовать в других отраслях экономики, обеспечивая свои потребности. У желающего проживать в доходном доме, взаимоотношения с наймодателем максимально формализованы – автоматически отпадает необходимость общаться лично с хозяйкой квартиры, терпеть некоторые неудобства при её визитах, смущаться при передаче денег, а главное, гражданин защищен от незаконного выселения, что часто происходит на существующем теневом рынке коммерческого найма жилья. Также наниматель имеет возможность получения льгот и компенсаций по найму жилья в рамках отдельных региональных программ.

Вывод: Не все объекты по силам начинающему инвестору, но начинать с чего-то нужно, поэтому начнем с долгосрочной сдачи в аренду квартир.

Лично я использую два метода: затратный и доходный. Расчётная доходность по ним может отличаться.

Итак, первый метод — затратный . Он заключается в том, что Вы считаете все расходы: стоимость покупки объекта недвижимости, затраты на проведение сделки, стоимость ремонта, % по ипотеке, стоимость страховок, коммунальных услуг и прочие затраты, которые вы понесли, приобретя данный объект. Далее Вы рассчитываете доход от продажи, делите на кол-во месяцев владения и умножаете на 12, или годовую сумму аренды, делите на расходы и умножаете на 100%. Так Вы получаете годовой процент доходности ваших инвестиций в недвижимость, рассчитанный затратным методом.

Такой метод подходит для оценки флиппинговых объектов и доходности от сдачи недвижимости в аренду.

Второй – доходный метод чаще всего применяется при покупке готового арендного бизнеса или при желании продать текущий объект с целью вложения в финансовые инструменты.

Он заключается в том, что доходы от продажи или аренды вы делите не на расходы, а на рыночную или продажную стоимость объекта. Так, если вам предлагают к продаже готовый объект с доходностью 10%, то вы можете понять, что его окупаемость составит 10 лет. Для квартиры, сдающейся в долгосрочную аренду, это хороший показатель, а для коммерческой недвижимости – в пределах средних значений.