Юлия Медведева - Квадратные метры, сдавайтесь! Инвестиции в доходную недвижимость. Руководство для арендодателей

Я, прежде всего, рассматриваю недвижимость как инструмент и способ инвестировать деньги, хоть и очень консервативный способ. Да, он не лишен недостатков, но преимущества такого способа вполне удовлетворяют моим ожиданиям в доходности и степени риска. Начнем с того, что же вообще такое инвестиции?

Инвестиции – это вложение денег с целью получения прибыли или экономической выгоды. Инвестировать можно как в материальные ценности (недвижимость, драгоценные металлы, бизнес и т.п.), так и в нематериальные (депозиты, облигации, акции, ценные бумаги и т.п.). Также можно инвестировать в реальные, но нематериальные активы, такие как патенты, лицензии, авторские права, товарные знаки и т. д. (рис.1)

Рис. 1. Виды объектов инвестирования

В современном мире недвижимость рассматривается в качестве одного из самых надёжных вариантов инвестирования с целью сохранения и приумножения капитала, а также создания стабильного денежного потока. Причем степень доходности и риска таких инвестиций напрямую зависит от стратегии инвестирования и активности участия в процессе управления такими инвестициями. При высокой степени участия (вовлеченности в получение прибыли) такой вид инвестиций может рассматриваться как бизнес, при низкой – как пассивный доход.

Основными и наиболее частыми операциями с недвижимостью на рынке недвижимости являются: купля-продажа объектов или сдача их в аренду.

В современных реалиях рыночный экономики инвестиции в недвижимость приобретают всё большую популярность, поскольку рынок недвижимости предоставляет множество возможностей для генерирования больших доходов, как от продажи объектов, так и от сдачи в аренду или владения.

В среднем, инвестиции в недвижимость окупаются за 10—14 лет. Но при правильно выбранных объектах, стратегии инвестирования и активной позиции инвестора срок окупаемости может сократиться до 5 -7 лет. Немаловажным фактором в этом процессе будет являться уровень развития рынка недвижимости конкретно в том регионе (городе), в котором приобретается недвижимость.

При выборе инструмента инвестирования каждый инвестор определяет для себя желаемые сроки, доходность, степень участия и приемлемый уровень риска. Все мы разные люди и каждый из этих параметров будет индивидуален для каждого из нас.

Кто-то готов инвестировать на длительный период, планируя свои доходы и накопления к моменту выхода на пенсию, кто-то остро нуждается в накоплении определенной суммы на конкретную цель в течение 3—5 лет.

Кто-то готов идти на риск, и имеет достаточный «резервный фонд имени самого себя», или попросту финансовую подушку безопасности, а кто-то не может рассчитывать на увеличение доходов в ближайшем будущем, и его главной целью будет сохранить накопленное, как минимум защитить деньги от инфляции. Такой человек вряд ли будет выбирать высокорисковые инструменты инвестирования.

Кто-то готов активно участвовать в процессе управления деньгами, а кто-то предпочитает отдать деньги в управление финансовым организациям или фондам. Все мы разные, и выбор того или иного финансового инструмента или же соотношение вложений в такие инструменты (инвестиционный портфель) будет разным.

Давайте рассмотрим соотношение доходности и риска различных видов инвестиций (рис.2).

Рис. 2. Взаимосвязь уровня доходности и уровня риска различных инструментов инвестирования

Как мы видим, существует прямая взаимосвязь между уровнем доходности и уровнем риска. И целью любого инвестора является формирование своего инвестиционного портфеля таким образом, чтобы максимально увеличить доходность, минимизируя увеличение уровня риска, либо максимально снизить уровень риска, максимально сохранив уровень доходности своих инвестиций. Это происходит путем диверсификации – маневрирования величиной средств, направляемых в тот или иной инструмент. Благодаря диверсификации инвестиционного портфеля, его доходность будет более стабильной и предсказуемой.

На графике видно, что недвижимость является одним из наиболее доходных инструментов. Причем доходность этого инструмента можно наращивать, используя различные подходы к управлению недвижимостью и стратегии. О них мы еще поговорим в следующих главах.