Юлия Медведева - Квадратные метры, сдавайтесь! Инвестиции в доходную недвижимость. Руководство для арендодателей

Наиболее часто сделки в сфере недвижимости проходят с объектами жилой недвижимости – квартирами и домами.

Выбор данных объектов самый большой среди всех объектов недвижимости. Жилая недвижимость – более стабильный актив и подходит для инвесторов с небольшим опытом. К тому же цены на квартиры часто ниже, чем на аналогичные по площади объекты коммерческой недвижимости – офисы и уж тем более, магазины и торговые площади, что делает жилую недвижимость более доступным инструментом, по сравнению с коммерческой.

Объекты жилой недвижимости располагаются в удобной транспортной доступности и зачастую, любой из нас имеет общее представления об основных характеристиках данных объектах, делающих их доступными и комфортными для проживания. Хотя, безусловно, есть некоторые нюансы, особенно при вложении средств в дома, либо в квартиры, в которых предполагается использовать агрессивную стратегию создания денежного потока, но эта тема уже другой книги.

Так же под такие объекты довольно просто взять ипотеку, включая ипотеку с государственной поддержкой или на льготных условиях, что является неоспоримым преимуществом при недостатке собственных средств на покупку.

Интересный объект для вложения, предполагающий более длительный период инвестирования и грамотный анализ относительно роста стоимости. Хотя можно попытаться «снять сливки» и в более быстрой перспективе, опять же, использую одну из агрессивных стратегий.

В качестве объекта аренды чаще всего выступают в черте города и с перспективой продажи под объект строительства. С точки зрения частного инвестора, такие объекты малопривлекательны для формирования денежного потока в силу больших объемов капиталовложений, доступным лишь средним и крупным компаниям, а также специфики приобретения, завязанной на активном использовании административного ресурса.

Более реальной и реализуемой для частного инвестора видится стратегия перепродажи или переуступки прав аренды земельных участков, расположенных на окраине крупных городов, либо за городом. А также самостоятельное возведение объектов на данных землях для целей продажи, либо сдачи в аренду.

Очень популярный вариант на рынке коммерческой недвижимости. Но наибольшим спросом в настоящее время пользуются офисы либо в бизнес-центрах класса B, реже A, либо же офисы в сегменте Street-retail, которые располагаются на первых линиях в местах с большой проходимостью. Такие офисы-магазины чаще всего используют торгово-сервисные компании, которые специализируются либо на предоставлении услуг, либо одним из направлений деятельности являются товары, экспозицию которых они устраивают в подобного рода офисах.

Наиболее дорогие и доходные объекты коммерческой недвижимости.

Успешность инвестиций в такие объекты во многом определяется удачным месторасположением. Это крупные объекты возле магистралей, объекты на первых линиях, как в центре, так и в спальных районах города (локальные зоны притяжения – районные ТЦ), объекты расположенные агломерацией, характеризующейся единой спецификой товара – агломерация мебельных магазинов, агломерация строительных магазинов. Сюда же входят и торговые площади в торговых центрах.

Отдельно стоящие помещения, предназначенные для размещения различных видов производств. Зачастую располагаются вдали от жилых зон и имеют более мощную систему энергоснабжения для подключения производственного оборудования.

Производственные помещения имеют различную специфику в зависимости от вида деятельности, который в них планируется осуществлять.

Для инвестирования в подобные объекты требуется определенный уровень компетенции в отношении планируемого вида деятельности на данных площадях, а также хотя бы общие представления о эксплуатационных характеристиках подобных объектах и требований к ним арендаторов и государственных органов.

Отапливаемые или неотапливаемые помещения большой площади и зачастую конструктивно простые. Используются для хранения запасов сырья или продукции, необходимых для осуществления коммерческой или иной деятельности.

Арендные ставки на такие помещения и рыночные цены на них одни из самых низких. Во-первых, из-за удаленности от центра города. А во-вторых, из-за отсутствия необходимости подключения к каким-либо сетям, кроме электрических.