Вениамин Вылегжанин - Как правильно продать / купить квартиру - памятка для продавца и покупателя недвижимости

Да, последняя сделка была законной, а вот первая под большим вопросом. Дело в том, что бабушка, которая продала квартиру, скончалась. И похоже, что она умерла раньше, чем подписала доверенность на продажу. В общем, с этим делом разбираются правоохранительные органы. А Чалаевы же, как мы помним, оформили комплексное страхование, куда входит и страхование квартиры от притязаний третьих лиц. И вот, когда наступили эти притязания, страховая компания платить отказалась.

В своих объяснениях страховщики ссылаются на п. 4.1.4 г Правил ипотечного страхования, с которыми потерпевшие даже не были ознакомлены при подписании полиса. Данный пункт исключает ретроспективное покрытие, то есть если опасность наступления страхового случая возникла еще до подписания договора. Одним словом, страховая компания ограничила свой риск таким образом. Поэтому, если будете страховать право собственности на недвижимость, внимательно читайте договор. Чтоб страховались не только риски по последней сделке, но и по всем предыдущим – тоже.

К сожалению, достаточно большое количество ипотечников относятся к страхованию как еще к одной статье затрат при ипотечной сделке – договоры страхования читают невнимательно или не читают вообще. Да и к выбору страховой компании относятся порой тоже достаточно легкомысленно.

Таким образом, для тех, кто занимается своей сделкой самостоятельно, советы по выбору страховой компании могут быть следующие:

• выбрать из страховых компаний, аккредитованных банком, несколько с обязательным наличием в правилах страхования ретроспективного покрытия;

• внимательно ознакомиться на сайтах выбранных страховых компаний с правилами страхования по всем видам рисков; позвонить в страховые компании и получить ответы на все интересующие вопросы;

• выбрать две или три компании и только потом узнавать примерную стоимость договора страхования;

• договор страхования хранить вместе с кредитной документацией;

• обязательно получить визитку сотрудника страховой компании;

Еще раз хочу напомнить: внимательно читайте договор. Все же на кону стоит довольно приличная сумма. Чтобы получить страховку при утрате права собственности, ситуация должна полностью соответствовать условиям, предусмотренным в договоре страхования. И подписывайте только тот договор, где в правилах страхования будет пункт с обязательным наличием ретроспективного покрытия.

Может возникнуть ситуация, когда человек умер, не успев выплатить до конца ипотечный кредит. В этом случае наследники по закону или завещанию получают в наследство заложенную квартиру. И перед ними встает вопрос: обязаны ли наследники погашать до конца кредит, к которому не имели никакого отношения? А если обязаны, то полностью или только оставшуюся его часть?

Как гласит закон, лицо, к которому перешло право на предмет ипотеки, становится на место первоначального залогодателя и несет все его обязательства по договору ипотеки, включая и те, которые не были им надлежаще выполнены, если соглашением с залогодержателем не установлено иное. В этом случае договор кредитования переоформляется на наследника. То есть выплачивать кредит за наследодателя все же придется. А вот сумма, которую придется выплатить, будет зависеть от множества факторов.

Решающее значение имеет пункт кредитного договора о страховании жилья: в указанный срок заемщик должен был оформить в страховой компании, предложенной кредитной организацией, страхование жизни и потери трудоспособности. Если сумма по страховому полису равняется сумме кредита, то страховая компания, если сочтет смерть заемщика страховым случаем, гасит задолженность умершего перед банком, и наследник не участвует в выплате долга. Однако на практике случаи полного погашения обязательств умершего по кредиту достаточно редки. Если сумма страховки погашает долг не полностью, то остальное – с учетом процентов и иных прописанных в договоре выплат – придется выплачивать наследнику. При отсутствии конкретной договоренности между заемщиком и банком долг должен быть погашен единым платежом. При отказе платить банк может через суд наложить взыскание на завещанную квартиру.

Однако на деле кредитные организации идут навстречу новоиспеченному заемщику: можно составить дополнение к ипотечному договору, по которому наследник будет выплачивать оставшийся долг частями. Возможно, даже увеличить срок предоставления кредита, уменьшив взносы – конкретные цифры будут решаться в каждом случае индивидуально. С согласия банка наследник имеет право сдавать заложенную квартиру или часть ее в аренду, что, несомненно, облегчит выплату задолженности.