Вениамин Вылегжанин - Как правильно продать / купить квартиру - памятка для продавца и покупателя недвижимости

Правда, если квартира с червоточиной, то чаще всего покупатели ее страхуют от претензий третьих лиц. Но о страховании титула мы поговорим ниже.

Нередко те, кто приобрел квартиру, считают себя добросовестными приобретателями, а потом у них по суду эту квартиру отнимают. Так кто все же является добросовестным покупателем? Для того чтобы суд признал вас добросовестным приобретателем, нужно три момента: разумная осмотрительность, осторожность и добрая воля. И все они будут проверяться судом. И на все нужно представить документальное подтверждение. Обзор судебной практики от 1 октября 2014 г., утвержденный президиумом Верховного Суда Российской Федерации по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления, четко об этом говорит.

Что такое разумная осмотрительность? Это значит, что я не просто посмотрел объект, а предпринял действия для выяснения его истории, проверил полномочия продавца. Я не специалист, сам не могу проверить, поэтому обратился в риелторскую компанию. И не в абы какую, а сертифицированную. Вот договор с ними. Вот письменное заключение, где описана история квартиры и где указано, что они не видят препятствий для ее покупки. Это документ. Значит, моя разумная осмотрительность подтверждена документально.

Добрая воля – это готовность человека купить объект недвижимости и заплатить за него. У нас сегодня не является обязательной нотариальная форма заключения договора. И, наверное, это правильно. Но здесь есть один нюанс. Лучше, когда вашу добрую волю может подтвердить нотариус. Потому что нотариус ставит свою печать на договоре и судом может быть привлечен как свидетель. Он подтвердит, что стороны действовали добровольно, понимали, что они делают, и соглашались на продажу и покупку осознанно, никто их не принуждал к сделке.

Третий фактор – осторожность. Что здесь имеется в виду. Надо получить деньги за квартиру, если вдруг суд расторгнет сделку. И вот какие действия совершил покупатель, чтоб вернуть эти деньги обратно? Если ничего не сделал, то квартиру отберут, а деньги продавцом могут быть потрачены, и будет он отчислять от дохода по 25 %. Это затянется на поколение. Фиксацией факта осторожности является титульное страхование. Если оно проведено, то страховая компания вернет вам уплаченные за квартиру деньги. Не все, конечно. А только те, которые прописаны в договоре страхования. Если же вы сделали ремонт, то это отдельное судебное дело. Так что целесообразно страховать, если вы не видите в истории квартиры никаких темных пятен. Время все же смутное, ненадежное, законы меняются, и кто может сказать, что завтра бывший собственник по каким-то причинам не подаст в суд. Или предъявят претензии третьи лица. Никакой гарантии нет, настроение людей переменчиво. А вот если у вас имеется страховой полис, то и спите вы при этом более спокойно. И лучше страховать квартиру на 3 года. Как показывает практика, большинство судебных разбирательств происходит именно в это время. Если же покупатель застраховал титул квартиры, то это показывает его осторожность. Это действие входит в статус добросовестного приобретателя.

Большинство людей знает, что для сделки, чтобы удостовериться, что перед вами действительно хозяин квартиры, надо получить выписку из Единого государственного реестра прав на объект недвижимости. Между тем одной такой справки бывает недостаточно. Только вот о возможности получения иного рода информации из реестра многие даже не слышали. Между тем, органы Росреестра по запросу предоставляют также:

• выписки из ЕГРП о переходе прав на объект недвижимости;

• справки из ЕГРП о лицах, получивших сведения об объекте недвижимости;

• выписки из ЕГРП о содержании правоустанавливающих документов;

• сведения из ЕГРП о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным.

Нередко продавцы, у которых «продвинутые» покупатели требуют полный пакет документов, ссылаются на то, что для регистрации они не нужны, поэтому они их и не хотят предоставлять. Действительно, Росреестр не попросит у вас указанные выше справки, когда вы придете сдавать документы на регистрацию. Но смысл в их получении все же есть, причем значительный.

Дело в том, что в соответствии со сложившейся судебной практикой, в случае последующего признания сделки купли-продажи недвижимого имущества недействительной, полученное по такой сделке имущество по общему правилу не может быть истребовано собственником у добросовестного приобретателя .