Вениамин Вылегжанин - Как правильно продать / купить квартиру - памятка для продавца и покупателя недвижимости

При этом добросовестный приобретатель вынужден сам доказывать свою добросовестность, основываясь на ее критериях. «Суды, – поясняет ситуацию управляющий партнер компании “Юридическое бюро” Елена Казанкова, – относят к таким критериям принятие гражданином “всех разумных мер для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества” . В том числе: осуществление проверки внесения данных о продавце в ЕГРП на момент совершения сделки, осуществлялась ли проверка отсутствия в ЕГРП отметок о судебном споре в отношении имущества на момент сделки; выяснял ли покупатель основания возникновения у продавца права собственности; производил ли осмотр приобретаемого имущества; сопутствовали ли совершению сделки обстоятельства, которые должны были вызвать у покупателя разумные сомнения в отношении права продавца на его отчуждение (многократная перепродажа имущества за короткий промежуток времени, заниженная цена)».

Многие из вышеперечисленных критериев могут быть достижимы только при условии исследования полного пакета справок и выписок из ЕГРП, а именно:

• из выписки из ЕГРП о переходе прав на объект недвижимости – можно узнать, не осуществлялась ли многократная перепродажа имущества за короткий промежуток времени;

• из справки из ЕГРП о лицах, получивших сведения об объекте недвижимости, – установить наличие судебных дел, административных или исполнительных, наследственных производств в отношении объекта, даже если в ЕГРП еще не внесены сведения о соответствующих решениях уполномоченных органов. Полученная информация может подсказать, где имеется проблема, и установить скрытые риски;

• из Выписки из ЕГРП о содержании правоустанавливающих документов – можно установить, на основании каких документов было зарегистрировано право за нынешним собственником, и сверить соответствие их реквизитов с экземплярами, представленными продавцом;

• запросив сведения из ЕГРП о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным, можно определить, а было ли вынесено в отношении собственника решение об ограничении/лишении его дееспособности. Если соответствующие отметки внесены в Реестр, сделку с таким гражданином совершать нельзя.

Стоит отметить, что потенциальный же покупатель недвижимости может заказать самостоятельно только выписку о переходе прав на объект. Остальные справки выдаются только по запросу собственника объекта (лица, действующего по доверенности от собственника).

Таким образом, чтобы впоследствии у покупателя имелись основания говорить о своей добросовестности при совершении сделки, перед ней имеет смысл настаивать, чтобы собственник получил и предоставил для анализа вышеперечисленные документы либо выдал доверенность на их получение. Конечно, при условии, что продавцу нечего скрывать, и объект действительно чист.

Компания, если она провела экспертизу квартиры, оказала услугу. На это распространяется Закон о защите прав потребителя. Если что-то они сделали не так, то клиент компании по закону может предъявить претензии относительно того, что услуга ему была оказана некачественно. И если экспертиза проведена либо не полностью, либо не в соответствии со стандартом РГР, то риелторская компания может быть обязана возместить клиенту нанесенный ущерб. Это второй способ защиты клиента от финансовых потерь. Но здесь следует помнить о том, что выбранная вами компания должна иметь сертификат.

Порой можно слышать, что риелторская фирма отвечает перед клиентом только своим комиссионным вознаграждением. Это совсем не так. Никогда такого не было. Закон о защите прав потребителей ничего такого не устанавливает. Однако когда компания сертифицирована, то вопрос финансовой ответственности решается проще. Ибо одно из требований национального стандарта при сертификации – это обязательное страхование риелторской ответственности перед потребителем. Если компания не сертифицирована, то что они тогда вам вернут? У них может быть ничего и нет, никакого имущества. Офис в аренде, на счетах копейки…. Сертифицированная же компания, даже если она маленькая, готова нести реальную финансовую ответственность перед клиентом. И при этом не попасть в ситуацию, когда все деньги отдали и закрыли компанию. Такие компании в обязательном порядке страхуют свою профессиональную ответственность. Это гарантированный механизм для компании, который позволяет ей нести ответственность перед клиентом и не развалиться, не уйти с рынка.