Вениамин Вылегжанин - Как правильно продать / купить квартиру - памятка для продавца и покупателя недвижимости

Так что у потребителя есть два варианта. Или принять все риски на себя, обратившись к частнику, который проводит сделку за небольшие деньги, либо обращаться в серьезную риелторскую компанию. Поверьте, не бывает хорошо за дешево. Экспертиза – это затраты, порой довольно приличные. Не будет профессионал работать за три копейки, он стоит дороже. Такова логика жизни. Вот машины, к примеру, «мерседес» и «запорожец». Обе имеют мотор, колеса, зеркала и прочее с утилитарной стороны. Но «мерседес» даже в кризис не продается по цене «запорожца». Так и с частником. Он говорит, что я вам сделаю не хуже, чем компания. Но даже если он и профессионал, то все равно не сможет составить конкуренцию агентству недвижимости, потому что там многоуровневая система контроля. В компании имеется аккумуляция знаний и опыта и система взаимной страховки. А у него есть одна голова, которая всегда может ошибиться. Поэтому всегда этот важный процесс контролировали с нескольких сторон. И что важно – основа этого контроля не только опыт практической работы агента, но и юридические знания специалистов компании.

Нередко можно слышать, что раз компания застрахована, то зачем расходоваться на страховку самому. Но это два разных видов страхования. Один – ответственность компании перед клиентом, второй – титульное страхование, страхование квартиры от претензий третьих лиц. К примеру, компания провела комплекс работ. И вдруг судебное дело. Клиент имеет полное право предъявить претензию риелторам. Мол, вы же проверяли квартиру, дали документ, а в итоге у меня возникли сложности. Тогда компания подключается и отстаивает чистоту сделки. Если ей это сделать не удалось, то в дело вступает страховая компания. При неимении у компании страхового полиса им приходится возмещать ущерб самим. А это гораздо сложнее. Хорошо, если у компании есть активы. А если нет? Тогда возмещения вы не получите. Поэтому идите туда, где страхуют профессиональную ответственность. От ошибки никто не застрахован.

Титул надо бы тоже страховать. Придет клиент в суд, а судья ему скажет: вы добросовестный приобретатель? Конечно, ответит он. А почему тогда не застраховали титул? Докажите, что добросовестный. Что может ответить на это человек?! Как говорится, крыть нечем. Надо же подтвердить как разумную осмотрительность, так и ту самую осторожность. Документально. Понятно, что это не безвозмездные услуги, но тут уж каждый принимает решение для себя сам. Но если вы нашли миллионы на квартиру, то несколько сот тысяч для спокойного сна тоже, наверное, стоит отыскать.

В зависимости от того, какая сделка, применяются и разные технологии. Простая купля или продажа – одна технология. Если альтернатива, когда взамен продаваемой нужно сразу купить другую, то совсем другая. У ипотечной – третья. Кстати, об ипотеке. Досадное заблуждение наших граждан, что если они покупают квартиру с помощью ипотечного кредита, то защищены полностью, и им можно расслабиться. Но, увы, если с квартирой что-то случится, то кредит вам придется все равно платить. Квартиру по суду у вас отберут, а деньги банку платить будете. Тщательная проверка документов не является задачей юристов банка. Кроме того, они смотрят только текущие документы, никогда не копают глубоко. И страховая компания больше опирается на документы, чаще всего на копии. А реальны они или нет, это не всегда проверяется. (Более подробно об этом мы поговорим в главе про ипотеку).

И еще об одном нюансе сделки хотелось бы сказать. Дело в том, что сейчас в Москве старые правоустанавливающие документы из регистрационной палаты возвращаются назад без каких-либо отметок. И по рынку «гуляет» много подлинных документов, они недействительны, в регпалату их не примут, но…люди-простаки могут попасть в неприятную ситуацию. Стандартная процедура сделки – до подписания документов покупатель должен внести полную сумму денег за квартиру в банковскую ячейку, куда устанавливаются четкие условия доступа. В договоре доступа к банковской ячейке оговаривается, когда и с какими документами продавец может в нее войти, а когда, если сделка не состоялась, покупатель может забрать свои деньги. Вроде бы чего бояться. Но есть много ловкачей, которые предлагают под разными предлогами рассчитаться до окончания регистрации договора купли-продажи. И вот вы так рассчитались, а потом пришли в Россреестр, а вам говорят, что да, документы подлинные, но 2 месяца назад эта квартира была уже продана. Поэтому никогда не нужно нарушать технологию сделки. Особенно если это касается денег. Их никогда нельзя отдавать продавцу, пока вы не получили документы из Россреестра.