Вениамин Вылегжанин - Как правильно продать / купить квартиру - памятка для продавца и покупателя недвижимости

Правильно поступить надо так. Пойти сначала в риелторскую компанию и подобрать объект для покупки. Затем за квартиру вносится аванс, ее столбят, а затем уже идут в банк. И хотя они знают, какой банк дает кредиты под ту или иную квартиру, но и здесь иногда возникают сложности. К примеру, банк проверил документы на квартиру, послушал отчет оценщика и говорит, что извините, этот объект мы кредитовать не будем. Срок аванса заканчивается, вы идете к продавцу и говорите, что мне отказали в кредите, надо бы аванс обратно вернуть. Тот говорит, что ничего не знает, что у вас есть обязательство купить, а если не хотите, то ваш аванс пропадает. Так могло бы быть, если бы вы действовали самостоятельно. Но за вами стоит фирма, и ее специалисты знают, что нужно прописать в авансовом договоре, чтоб у продавца не возникало даже мыслей о невозврате. Он, конечно, тоже может упереться, но здесь Фемида будет стоять на вашей стороне. Суд не только обяжет продавца вернуть вам деньги, но и может присудить энную сумму за моральный вред. Поэтому в авансовом соглашении обязательно должно быть вписано, что в случае отказа банка или проблем с юридической чистотой квартиры аванс подлежит возврату. Но это мелкая деталь, на которую люди порой не обращают внимания. Покупатель не мыслит порой в этом ключе, мол, раз банк кредит мне одобрил, то чего ему отказывать по квартире. Но, к сожалению, такое может случиться. Если у вас даже есть свой юрист (не работник риелторской компании), но он же не специалист в практике рынка, то может этого и не знать. А профессионалы компании, которые провели сотни сделок, уже видят наперед, что может поджидать клиента, поэтому на каждый бугорок стараются положить соломку.

И еще, информация больше для тех, кто хочет получить ипотечный кредит самостоятельно. Если вы решили взять ипотеку на покупку недвижимости, то должны помнить о том, что сотрудники банков и брокерских агентств не всегда предоставляют полную информацию обо всех предстоящих затратах. Даже первоначальные расходы, необходимые для получения ипотечного кредита, могут составлять суммы, равные нескольким сотням тысяч рублей (в зависимости от размера кредита), и банковские служащие считают, что данная цифра обязательно «напугает» заемщика. Поэтому сотрудники банков и брокерских компаний стараются плавно и постепенно доводить информацию до потенциальных клиентов обо всех расходах, которые им предстоит нести. Причем каждая последующая информация доводится после очередной оплаты заемщика.

В компаниях же об этом знают, поэтому еще перед получением кредита вам расскажут, сколько, когда и за что вам предстоит заплатить. И расскажут не об одном банке, а о тех, с кем они работают. А это может быть 10–15 кредитных учреждений. И вы, все взвесив, выбираете банк с более приемлемыми для вас платами.

И вот вам дали ипотечный кредит, вы купили квартиру, а через некоторое время она попала под суд. В нашей жизни все может быть. И очень часто у тех, кто берет ипотечный кредит, по этому поводу не возникает никакого беспокойства. Они думают, что если купили квартиру по ипотеке, а ее суд вернул прежнему собственнику, то это проблема банка или страховой компании. Так вот, отнюдь: если такое случится, обязанность выплатить кредит так и останется уделом покупателя. Поэтому самый страшный кошмар покупателя-ипотечника: потерял квартиру, но должен банку «по полной программе». И не всегда страховая компания помогает клиенту. Например, по причине отсутствия страхового покрытия рисков, связанных с предыдущими переходами права собственности на квартиру. Если такой риск «стреляет», страховая компания может с полным правом заявить, что это где-то там было, пятая сделка с конца. Вот если бы последняя сделка, тогда другое дело. И попал человек по полной программе…

Для примера приведу коротко историю молодой семейной пары Марины и Олега Чалаевых (более полную информацию о злоключениях семьи можно прочитать в Интернете).

В июне 2008 г. супруги задумали купить себе однокомнатную квартиру в Москве. Объект недвижимости супруги выбрали сами по базе Winner. Оформление документов и проверку юридической чистоты приобретаемого жилья Чалаевы доверили риелтору, которого порекомендовал банк. Кандидатура никаких сомнений у супругов не вызвала, так как риелтор прошла аккредитацию в ипотечной компании, а на сайте банка в то время была размещена информация о ее наградах и высокой квалификации. Кроме того, как всегда бывает при ипотеке, по рекомендации банка Чалаевы застраховались от потери права собственности. Профессионалы называют эту страховку «страхованием титула». В принципе, все сделали правильно, обезопасили себя со всех фронтов. Однако ровно через полгода после сделки супруги узнали об аресте жилья. Как выяснилось позже, в Бутырском суде рассматривается гражданское дело – у третьих лиц имеется притязание на правообладание данной квартирой. Третьими лицами оказались сводные братья первоначальной собственницы, которая умерла 23 августа 2006 г. Необъяснимым образом сводные братья из города Владимира, никогда не бывавшие в Москве, успели оформить все документы в последний день до истечения срока, когда родственники могут предъявить права на наследство. По словам Марины Чалаевой, они узнали о смерти сводной сестры через полгода после ее кончины, пытались возбудить уголовное дело, но получали отказ, пока не обратились к Нургалиеву (тогда министру МВД), а тем временем квартиру приобрели наши пострадавшие. Правда, материалы по уголовному делу терялись уже три раза, и в конце концов дело приостановили, так как оба первых покупателя на данный момент находятся в розыске. В рамках гражданского дела Чалаевы проиграли суды двух инстанций и были признаны «недобросовестными покупателями», так как доверились официальным документам, но не пообщались с соседями, которые «знали, что с квартирой что-то не так, и могли видеть похороны бабушки». Отметим, что за 2 года после смерти пенсионерки квартиру успели продать четыре раза. Чалаевы были уже пятыми. И тем не менее у супругов не возникло подозрений, так как документы были в полном порядке, а частую продажу квартиры риелтор объяснила растущим рынком. К сожалению (это выяснилось в суде), и банк не стал проверять всю историю перехода права собственности. Для них была важна законность последней сделки. То есть, если объект недвижимости прошел регистрацию и на нем нет обременений, значит все чисто.