Вениамин Вылегжанин - Как правильно продать / купить квартиру - памятка для продавца и покупателя недвижимости

Но нередко бывает другая крайность у продавцов. Они делают дорогостоящий ремонт и включают его в стоимость квартиры. Если вы собираетесь продавать квартиру, то большой ремонт нельзя делать, он никогда не окупается. Многие думают: купил за столько, потратил на ремонт столько, и итоговая цена должна быть такой-то. Но цифра, которая сложилась в голове у продавца, никак не согласуется с рынком. За вашу квартиру дадут столько, сколько она стоит на рынке, и не больше.

Есть еще фактор времени. Если вы не спешите, то можете поставить любую цену. Может, через 15 лет рынок и догонит. Хочешь продать быстро – нужно ставить по нижней ценовой планке. Но где эта планка? Ее должен определить профессионал. Какая должна быть цена, чтоб, с одной стороны, продать быстро, а с другой – чтоб не продешевить? За полцены любую квартиру завтра заберут, хоть рынок сейчас и вялый.

И вот, как только определены параметры, начинается работа с квартирой, которая состоит из двух частей: продвижение и создание привлекательного облика. «Я был в квартире, – вспоминает президент компании “Релайт” Олег Самойлов, – где ступить некуда, все завалено. Я говорю хозяевам: “И что будете с ней делать?” Отвечают, что не знают. Предлагаю выкинуть лишнее, освободить квартиру от хлама. «Ну как же, мы живем пока в ней, нам все нужно», – отвечают обычно хозяева. И вот здесь надо настоять на своем. Вы меня для чего нанимаете? Чтоб я продал по тем параметрам, которые заданы? Отвечают – да. Тогда нужно профессионала слушать. Если не слушаете, хотите продавать сами, тогда нет смысла оплачиваешь работу риелтора».

Идем далее. И вот на вашу квартиру нашелся покупатель. Необходимо согласовать правильно условия сделки. Особенно это нужно тем, кто продает свою, а взамен покупает другую. Надо построить цепочку. Надо сделать так, чтоб сделка состоялась, а не то, что все пришли, разругались и разошлись. Согласовать и все состыковать – это непросто! Это удел профессионалов!

Бывают случаи, когда в сделке встречаются два ипотечных клиента, кредиты которым дали разные банки. Банкиры же порой на компромиссы не идут. Каждый хочет, чтоб сделка проходила по правилам, установленным в его банке. И вот задача риелтора – «срастить» их. Искусство профессионала – создать индивидуальную комбинацию, чтоб реализовать сделку.

Бывает, люди, которые приходят на фирму и узнают стоимость услуги, извиняются и говорят, что у вас, мол, все хорошо, профессионально и культурно, но дороговато. Риелторы говорят, что мы не настаиваем, идите ищите, где дешевле. Некоторые потом приходят через месяц и слезно просят им помочь. Когда специалисты вникают в ситуацию, то порой у них волосы встают дыбом. А кажется ведь, что все было просто. В каких-то случаях им удается помочь бедному клиенту, а в каких-то уже поезд ушел.

Так что, если вы хотите уменьшить риск и не кусать потом локти, то поделитесь деньгами со специалистом. Только хороший профессионал сможет все организовать, со всеми договориться и учесть интересы каждого участника сделки.

В последнее время на столичном рынке недвижимости вновь заговорили о продажах квартир через аукцион. Такие продажи практиковались на заре рынка, потом были спонтанные всплески аукционов в период бурного роста стоимости квадратного метра. Затем – тишина. И вот опять слово «аукцион» стало все чаще употребляться в среде риелторов. С чем это связано? Стоит ли бояться аукционов?

«Хочу сказать продавцам квартир, что аукционов бояться не нужно, – отмечает президент Международной ассоциации успешных агентов Александр Санкин, – он позволяет продать квартиру быстро и дорого. Аукцион – это метод успешных риелторов. С его помощью они добиваются наиболее высоких результатов в работе: больше денег и больше открытости сделки. Но сразу хочу сказать, что я не люблю слово “аукцион”, оно непривычно для обывателя и немного режет слух. Мы обычно говорим “торги”. Кроме того, продажа квартиры не проходит в каком-то помещении и не завершается трехкратным ударом молотка ведущего аукцион.

Давайте разберем, как же проходит этот аукцион. Для начала агент подписывает с клиентом эксклюзивный договор. Без эксклюзива аукцион невозможен. Следующий шаг – предпродажная подготовка квартиры. Не нужно проводить капитальный ремонт, а вот подготовить свою квартиру к продаже по конкретным инструкциям агента очень важно. Мы, к примеру, говорим хозяину, что пока он не помоет окна, мы покупателей не приведем. Далее – отсутствие хозяина во время показов. Проводим всего 2 дня показов, например, один показ планируем на вечер буднего дня, а второй – на один из выходных дней, – и продаем объект!»