Евгений Медведев - Разговоры о недвижимости. Покупка и продажа квартиры

Обратите внимание на дату государственной регистрации (на свидетельстве регистрационной палаты), от этой даты зависит весьма многое, а именно – должен продавец платить налог на продажу квартиры или нет.

На данный момент есть 2 варианта оплаты налога при продаже квартиры.

Вариант 1

Если продаваемая квартира была куплена до 1 января 2016 г. и прошло меньше 3 лет с ее покупки. В этом случае продавец должен будет оплатить 13% от суммы доходов минус расходы. Соответственно, обычно платить налоги весьма не хочется и вам могут предложить вписать в договор меньшую сумму, чтобы не платить налог в размере 13% от прибыли между покупкой и продажей квартиры. Как относиться к такому предложению, дело ваше, да, фактически это нарушает закон, и я не призываю пользоваться данным видом ухода от налогов, но решать вам. Риски потерять деньги в данном случае минимальны, и при минимальных действиях по предотвращению обмана все у вас будет хорошо. Необходимые действия я описывать не буду, т. к. не хочу нарушать российское законодательство.

Обратите внимание, что квартиры, полученные по наследству, в дар от близкого родственника, по договору ренты (пожизненное содержание с иждивением), или приватизированные налогом не облагаются.

Вариант 2

Если продаваемая квартира была куплена после 1 января 2016 г. и прошло менее 5 лет с момента ее покупки. В этом случае продавец также должен заплатить 13% от суммы доходов минус расходы. Но есть один нюанс. Согласно новому закону, доходом от продажи квартиры, который должен быть задекларирован и с которого нужно платить налог, теперь считается следующим образом:

– договорная стоимость квартиры, если она выше ее кадастровой стоимости, умноженной на 0,7 (понижающий коэффициент);

– кадастровая стоимость квартиры, умноженная на 0,7, если она выше договорной стоимости.

Кадастровую стоимость берут по состоянию на 1 января того года, в котором продается квартира.

Посмотреть свою кадастровую стоимость можно, перейдя вот по этой ссылке: http://vashnal.ru/service/uznat-kadastrovuyu-stoimost-nedvizhimosti-kvartiry-doma-uchastka.

После того как вы просмотрели все выбранные вами квартиры и выбрали ту, в которой вам хотелось бы жить, перед вами встают новые задачи и сложности. Разберем по пунктам, что вы должны сделать.

Связаться с хозяином квартиры или его агентом и еще раз уточнить цену квартиры. У вас должно быть четкое понимание цены. Если по цене начинаются игры и квартира начинает увеличиваться в цене – ставьте вопрос жестко: либо продают по ранее оговоренной цене, либо сделка отменяется. В большинстве случаев в подобном повышении цены виноваты риелторы, таким нехитрым способом эти плохие люди пытаются повысить свою комиссию. Делать это нужно на любом этапе сделки, более того, проконтролируйте, чтобы в договоре аванса / залога было прописано, что если цена договора меняется, то вы оставляете право расторгнуть договор аванса без каких-либо штрафных санкций (идеальный вариант – если вам еще и аванс / залог в этом случае вернут в двойном размере).

Очень желательно запросить в Регистрационной палате сведения о квартире. Делается это очень просто в 5-дневный срок на сайте https://rosreestr.ru/site/activity/okazanie-gosudarstvennykh-uslug/perechen_okaz_usl/. Запросить эту информацию может любой человек по любой недвижимости. Необходима эта информация для того, чтобы понять историю квартиры и то, насколько вам говорят правду собственники квартиры.

Необходимо узнать у хозяев или агента владельцев квартиры, планируют ли владельцы одновременно с продажей покупать другую квартиру (так называемая альтернативная сделка) или хотят просто продать квартиру (прямая продажа). Если планируется альтернативная сделка, очень важно узнать, подобрана ли уже подходящая квартира для покупки. Помните, что альтернативные сделки более сложны и больше зависят от разных факторов. Если альтернатива еще не подобрана, то ваша сделка может затянуться, т. к. в данных случаях все сделки проводятся одновременно.

Запросите все имеющиеся копии документов на квартиру:

– свидетельство о государственной регистрации;

– документ, подтверждающий право собственности (договор, свидетельство о наследстве, иное);

– выписку из домовой книги;

– выписку из МФЦ об отсутствии прописанных лиц в квартире. Если в квартире кто-то прописан, необходимо будет в договоре отразить время на необходимость их выписки из квартиры;