Тамара Высоцкая - Бетонное казино [publisher - SelfPub с оптимизированными иллюстрациями]

Ошибка №2. Делают оценку по объявлениям на порталах недвижимости.

Ещё раз объясняю: если объект на портале до сих пор рекламируется, значит, по этой цене его ещё не купили. Купленные объекты снимаются по правилам делового оборота в тот же день, когда за него внесли задаток или аванс. То есть всё, что мы видим в рекламе, не имеет ничего общего с ценой реальных сделок.

Вот вам пример торгов, в которых мы участвовали с клиентом. На торги была выставлена квартира без цены. По правилам торги проходят “в закрытую”, каждый из претендентов может один раз прислать своё предложение по цене. Побеждает лучшее. Осмотреть квартиру до выселения бывших владельцев вы не можете, так что оценку вы будете делать без учёта отделки и состояния объекта. Мы провели с сотрудниками анализ, который показал, что аналоги объекта продавались по цене от 10.000.000 до 12.000.000 рублей. Следовательно, с учётом затрат на выселение, мы предложили цену 9.500.000 рублей, которая позволит после улучшения перепродать объект по цене, близкой к 11.000.000 рублей – чтобы была возможность заработать. В итоговом протоколе мы увидели профессиональных игроков, которые также повторили наше предложение, и победителя, который предложил за объект 11.500.000. Даже если бы он пошёл покупать объект с рынка по рекламе на порталах и нашёл самый дорогой объект за 12.500.000 рублей, то после торга смог бы получить цену 11.900.000. С учётом того, что ему придётся выселять из квартиры жильцов, и того, что он, возможно, будет жить в этой квартире сам, а значит, вкладываться в восстановление, то это пиррова победа.

Поэтому при покупке объекта выясните диапазон реальных сделок за последний период, а не опирайтесь на рекламные фантазии собственников, которые выставили свои объекты в рекламу.

Ошибка №3. Никто не учитывает последующие проблемы.

Помещения в удручающем состоянии – нередкая история. Весной 2016 года я получил договор на продажу объекта в 170 квадратных метров после покупки его с торгов. Предыдущий владелец заложил эту квартиру банку под кредит в 5.000.000, но не исполнил обязательств. В результате по решению суда квартиру получил банк, и её выставили на торги. Банк оценил объект в 25.000.000 рублей, но так как деньги банку нужны были быстро, продали квартиру ниже цены оценки – за 19.000.000. Мои клиенты выкупили её и решили тут же продать. Если бы бывший собственник не пошёл на конфликт, то мог бы вместе с нами продать квартиру в исходном состоянии за 28.000.000 и получить компенсацию за свою дорогую отделку в 3.000.000 рублей. Но он сказал так: “Я вложил сюда 10.000.000 рублей, и 3.000.000 рублей забрать не готов, поэтому всё здесь оторву.”

Эмоции бывших владельцев берут верх над расчётами, поэтому я получил квартиру в состоянии, когда всё, в том числе и розетки, в этой квартире было вырвано, а предыдущий собственник в итоге не получил ничего. Электрик отказался подавать электричество, аргументируя это тем, что не позволит произойти короткому замыканию, что без восстановления всех розеток вполне реально. Два дня мы выносили из квартиры мусор, мели и мыли полы.

И это ещё не самый неприятный случай. Услуги подготовленных экспертов по выселению стоят сейчас в Москве до 300.000 рублей. И надо понимать, что любая силовая акция по отношению к бывшим владельцам карается уголовной статьёй. Поэтому нельзя просто прийти в приобретённый объект и выкинуть все вещи старых владельцев.

А вот другой случай: клиентка купила недостроенный загородный дом за 8.000.000 рублей. На осмотр объекта до торгов не выезжала. Посмотрела аналоги в сети, посчитав, что перепродаст его минимум за 11.000.000 рублей. Но выявленные в доме технические проблемы не позволяют сегодня его продать даже за 7.500.000 рублей.

В коммерческой недвижимости тоже приходилось видеть объекты, вложения в которые превышали всю выгоду от выкупа его с торгов.

Ошибка №4. Не считают инвестиции во времени.

Лучше купить объект за 7.000.000 рублей, перепродать его за два месяца за 8.500.000, заплатить с разницы в цене 13% налога и снова реинвестировать деньги с полученной прибылью. При выкупе объекта с торгов часто цепляются за цифру, не учитывая, что рынок динамично меняется.

Клиент, несмотря на мои отрицательные заключения, выкупил с торгов за 26.000.000 рублей недостроенный дом в элитном коттеджном посёлке Подмосковья. По сути это была коробка в бетоне с кровлей и окнами. Дом простоял в таком состоянии десять лет. По мнению клиента, объект можно было продать за 50.000.000 рублей, поскольку в посёлке все дома в это время выставлялись в рекламу по цене 65.000.000-85.000.000 рублей. Я долго пытался объяснить, что по этой цене ни один дом в посёлке не был продан, а значит, готовый дом можно выкупить по цене 60.000.000 рублей. А в нашем случае к оценке сделки покупатель будет подходить расходным способом, понимая, что после восстановления и отделки дома, выкупленного у нас за 50.000.000 рублей, стоимость дома будет такова, что не оправдает сделку. В общем, я был против такой цены, но клиент предложил мне всё же выставить объект на продажу, а комиссионные заложить сверху. Я отказался.