Тамара Высоцкая - Бетонное казино [publisher - SelfPub с оптимизированными иллюстрациями]

Экономический аспект.По условиям договора аренды платёж привязан не просто к ставке за 1 м 2, а к обороту магазина – 5,5% от розничного товарооборота, но не менее 200.000 рублей в месяц. Фактический средний платёж за последние 6 месяцев – 248.900 рублей в месяц.

За сколько можно купить такой объект?Цена такого объекта – 22.000.000-23.000.000 рублей. Окупаемость – 7,4 лет. Доходность – 13,6% в год. Для сравнения: в Москве за 22.000.000 рублей можно купить квартиру площадью 75-100 м 2и сдавать её за 100.000 рублей в месяц. Также можно купить 4 малогабаритные квартиры в новостройках у метро, подождать полтора года, а потом сдавать их в общей сумме за 140.000 рублей.

Как я буду все контролировать?Подобный вопрос мы слышим довольно часто: "Я в Москве живу, а магазин – в Воронеже! Как я буду контролировать арендатора?"

Сразу возникает несколько встречных вопросов:

– “Вы контролируете квартиру? Часто?”

– “Что вы собираетесь проверять в работе “Пятёрочки”, “Магнита” или “Шоколадницы”?”

– “Платежи? Так вы видите всю отчётность по контракту онлайн”.

А вдруг съедет арендатор?Арендатор может съехать как из жилой, так и из коммерческой недвижимости. Но если у коммерсанта в этом месте есть доход, то какой смысл отсюда съезжать? Поэтому при покупке сразу строится демографический срез района и делается срез по экономическим прогнозам стабильности продаж в этой локации.

Вывод: готовый арендный бизнес – это инвестиция для людей, готовых считать и вникать в экономику. Если уровень ваших знаний не позволяет выйти за границу привычных представлений о бизнесе, оставайтесь в своих квартирах и не жалуйтесь на низкую доходность.

Давайте перечислим типовые ошибки покупателей коммерческой недвижимости, которые инвестируют в этот тип недвижимости с целью получения арендного дохода.

Ошибка №1: “Недвижимость должна мне нравиться”. Нет! Это не так. Недвижимость должна нравиться арендатору! Например, если арендатор -“Пятёрочка”, смотреть будут не на внешний вид, а на возможность собрать трафик в магазин.

Ошибка №2: “Сначала покупаем, а потом думаем, кого туда посадить”. Нет! Думать, какому типу арендаторов это помещение подойдёт, и выяснять, какие требования к техническому оснащению помещения они предъявляют и, какие ограничения есть у арендаторов под лицензируемый вид бизнеса, надо заранее.

Ошибка №3: “В центре крупного города недвижимость всегда будет окупаться быстрее, чем в маленьком городке на окраине”. Нет! Это заблуждение! Цена объекта в небольшом городе на 70.000 жителей будет ниже, чем в городе на 2.000.000 человек. А вот арендные ставки могут различаться незначительно. Но по итогу помещение в небольшом городе окупится на несколько лет быстрее.

Ошибка №4: “Помещение надо покупать рядом, чтобы была возможность контролировать арендаторов”. Нет! Это тоже ошибочное решение. Помещение надо покупать там, где с арендатором можно заключить договор на 5-7 лет. Он сам решает вопросы по замене лампочек, ремонту замка в двери и т.д. Это вам не наниматель жилья, который по каждому “чиху” звонит вам.

Ошибка №5: “Надо самому купить помещение и самому найти арендаторов”. Нет! Это тоже заблуждение! Гораздо эффективнее купить готовый арендный бизнес. Вы покупаете помещение, которое уже арендует определённый клиент, а значит, точно знаете, что оно востребовано у арендаторов. Более того, вы не тратите время на поиск арендатора и не теряете деньги на простое (арендных “каникулах”), а сразу получаете арендный доход.

Мне многократно приходилось сталкиваться с “охотниками” за проблемными активами. Важно сразу пояснить главное – или вы посвящаете всю свою деятельность инвестициям в скупку недвижимости с торгов с последующей перепродажей, держа руку на пульсе, или не лезете в этот бизнес вовсе.

Ошибка №1. Никому не приходит в голову, почему помещение оказалось на торгах.

За свою многолетнюю практику я провёл не один десяток оценок объектов жилой и коммерческой недвижимости, выставленной на торги. Как правило, такие помещения попадают туда в результате непогашенной кредитной задолженности. Но спросите себя: почему владелец помещения, получивший сумму кредита не более 50% оценочной стоимости объекта, не смог продать его самостоятельно, чтобы рассчитаться с банком? Это первый вопрос, который я себе задаю, когда еду на очередной осмотр объекта. Как и почему это помещение не было продано “в рынок ранее”? В моей практике не раз бывали случаи, когда на моих глазах собственник вёл себя неадекватно. Когда ему давали время продать объект по рынку, он упорно ставил завышенную цену, пытаясь компенсировать финансовые потери. Но чаще всего оценку надо делать очень консервативно.