Тамара Высоцкая - Бетонное казино [publisher - SelfPub с оптимизированными иллюстрациями]

Поэтому, когда пишут о повышении доходности от сдачи квартиры в посуточную аренду, “советчики” не понимают, что это отдельный вид предпринимательской деятельности, а не пассивная инвестиция. Заниматься сдачей в посуточную аренду квартиры имеет смысл, когда у вас есть 5-7 квартир, доход от которых позволяет нанять персонал, отвечающий за заселение и уборку объектов. С одной квартирой вы это делать не будете, потому что сдавать её посуточно, да ещё каждые три дня тратить деньги на стирку и уборку, невыгодно. Заработаете 5.000 в месяц, а забот при этом много.

Главное отличие сдачи коммерческой недвижимости от жилой даже не в том, что она даёт доходность в 9-12% годовых, а в том, что арендатор в коммерческой недвижимости решает свои бытовые вопросы самостоятельно.

Если у арендатора в квартире потёк смеситель, то такой проблемой с большой долей вероятности придётся заниматься вам. Если у арендатора, организовавшего в помещении процедурный кабинет по забору анализов, потёк кран, то мастера он вызывает за свой счёт, не привлекая собственника.

Кажется, что коммерческое помещение сдать сложнее, но на самом деле оно может сдаваться чуть дольше, чем однокомнатная квартира, но зато точно быстро окупит разницу в простое.

Представим, что у вас есть 6.500.000 рублей и возможность купить:

1. однокомнатную квартиру с отделкой около станции метро в Москве;

2. помещение уже с действующим арендатором (ГАБ) в регионе.

При первом варианте ваша выручка от сдачи такой квартиры в аренду едва ли превысит 450.000 рублей в год.

При втором варианте, как я уже приводил пример выше, за 6.500.000 рублей вы можете купить в региональном городе с населением 40.000-60.000 человек помещение площадью 100-130 квадратных метров, получая от арендатора поток до 1.000.000 рублей в год.

Представим себе случай, когда ваше коммерческое помещение после покупки простояло в ожидании арендатора полгода. Так вот даже за следующие полгода вы получите столько же, сколько бы получили от сдачи квартиры в аренду. Как правило, договор с арендатором, которому требуется разрешение Роспотребнадзора, заключается не на один год, поскольку разрешение выдаётся на срок, соответствующий заключённому договору аренды. Поэтому такой арендатор редко съезжает через год. И в таком случае со второго года сдачи вы уже в два раза превысите свой доход, чем если бы сдавали квартиру в Москве.

Неоднократно на консультациях я слышал от клиентов такую фразу:

“Меня не устраивает доходность от сдачи квартиры в аренду! Что вы можете предложить взамен?”

Но когда начинаешь рассказывать про инструменты инвестиций, сразу же сталкиваешься с возражениями:

“Ой, нет, я не готов разбираться в покупке облигаций, акций и тому подобном. Дайте мне, пожалуйста, что-то такое же надёжное, как моя недвижимость”.

Опустим рассуждения о надёжности и доходности недвижимости. Вместо этого разберём на конкретных примерах Готовый арендный бизнес (ГАБ).

Готовый арендный бизнес– это покупка торгового или офисного помещения с арендаторами. Часто за ГАБ пытаются выдать отель или апартаменты с посуточной сдачей. Но разница в том, что тогда вам придёся самостоятельно ежесуточно сдавать апартаменты. Поэтому такой вариант нельзя считать готовым бизнесом.

Основная особенность ГАБ состоит в том, что вы покупаете помещение с действующим долгосрочным договором аренды. То есть арендатор уже даёт конкретный входящий поток денежных средств.

В таком случае есть два типа доходов:

– ежемесячные платежи от арендатора;

– возможность получить доход от перепродажи помещения в будущем.

Давайте посмотрим на конкретном примере. Один из наших партнёров в 2020 году купил помещение и подготовил его к сдаче в аренду торговой сети “Пятёрочка”. Объект находится в Советском районе Воронежа. Помещение расположено на первом этаже пятиэтажного жилого дома. Общая численность населения – 2.500 человек в радиусе 500 метров. Парковка – на 20 автомобилей. Коммуникации – центральные. Арендатор заключил прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями, что является преимуществом в связи с автономностью этого объекта.

Фотография магазина Пятерочка (Фото из фотобанка Смирнова Сергея)

Площадь помещения – 644 м 2. Из них 382,2 м 2арендует “Пятёрочка” (договор будет действовать до 2026 года, начал действовать с 2016). Ещё 262.2 м 2занимают вспомогательные помещения.