Unknown - o 4eafe13d188a5ee7

собственности на общие помещения. Проблема эта связана с тем, что право

собственности на жилые помещения у граждан и юридических лиц стало возникать

с начала 90-х годов по различным основаниям (как у членов жилищных

кооперативов, в результате приватизации, в порядке долевого участия в

строительстве жилья), а норма статьи 290 ГК РФ стала действовать с 1 января

1995 г. Такое положение дает основания для высказывания различных точек зрения

на момент возникновения права общей долевой собственности. При этом в

судебной практике встречалась позиция, в соответствии с которой при переходе

прав на квартиры в порядке приватизации у граждан возникало право на квартиру,

как некое пространство, а право на общие помещения и иное общее имущество

оставалось у государства.

Такая концепция представляется в корне неправильной. В ст. 290 ГК РФ

законодатель определил структуру собственности в любом жилом доме независимо

от времени и оснований возникновения прав на квартиры. Если принять за истину

предлагаемую альтернативную точку зрения, то это означало бы, что в двух

одинаковых домах в зависимости от основания возникновения прав собственников

квартир были бы совершенно разные отношения по поводу общего имущества - в

домах ЖСК или в доме, построенном за счет долевого участия, общее имущество

принадлежало бы на праве общей долевой собственности собственникам квартир, а

в доме, где квартиры были приватизированы, собственником общих помещений

оставалось бы государство. Причем для этих домов ситуация была бы неизменной

независимо от перехода прав на квартиры к другим лицам. Вполне очевидной

являлась бы ненормальность такой ситуации и необходимость унификации

структуры собственности во всех домах.

Не согласился с этой концепцией и Верховный Суд РФ, который не нашел

убедительными доводы о том, что согласование реконструкции чердаков и

мансард с собственниками квартир не требуется, в частности, потому, что при

заключении договора приватизации собственники квартир не приобрели долю в

66

праве собственности на общее имущество, которое даже при наличии в доме

приватизированных квартир осталось в собственности государства.

Суд указал, что с введением в действие части первой ГК РФ ст. 289 ГК РФ,

имеющая название "квартира как объект права собственности", определила, что

данный объект, помимо непосредственно жилого помещения неизбежно включает

в себя и долю в праве на общее имущество дома, перечисленное в ст. 290 ГК РФ.

При этом норма п. 1 ст. 290 ГК РФ не содержит каких-либо ограничений

применительно к основаниям возникновения права собственности на квартиры в

многоквартирном доме, и поэтому должна применяться во всех случаях, когда

квартиры в таком доме принадлежат на праве собственности разным лицам, вне

зависимости от того, в силу каких юридических фактов упомянутые лица стали

собственниками квартир"1.

Не сделал никаких изъятий из правила об общем имуществе

многоквартирного дома и новый Жилищный кодекс. С учетом этого

обстоятельства, данную дискуссию следовало бы считать закрытой.

Но все, что говорилось до этого об общих помещениях, относилось только к

жилым домам. Что же касается зданий нежилого назначения, то для них эта

проблема в законодательстве вообще никак не решена, хотя для нежилого фонда

она является не менее актуальной. Возникновение офисных центров, в которых

правами собственности на отдельные помещения обладают различные лица,

сделало проблему общих помещений одной из наиболее актуальных проблем

коммерческой недвижимости. В.В. Чубаров справедливо отмечает, что "отсутствие

в ГК норм, детально регламентирующих правовой режим нежилых помещений,

уже сейчас является причиной возникновения судебных споров и грозит

возрастанием их числа в будущем"2.

Означает ли отсутствие в гражданском законодательстве решения проблемы

общих помещений в зданиях нежилого назначения то, что к этим зданиям должен

1 Архив Санкт-Петербургского городского суда, дело № 78-ГОО-61.

2 Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. - С. 240.

67

применяться какой-то иной принцип, чем зафиксированный в ст. 290 ГК РФ?

Именно так считает М.Г. Пискунова. По ее мнению, "собственники нежилых

помещений в отличие от собственников квартир не являются участниками