Unknown - o 4eafe13d188a5ee7

этажей и чердаков. Если этот признак относится только к подвалам, то любой

чердак или технический этаж должен признаваться общим имуществом дома,

независимо от того, что там находится.

61

Однако некоторые из таких помещений уже являются собственностью

отдельных лиц, сдаются государством в аренду. Поступают заявления на

регистрацию права собственности на такие помещения как на вновь созданные

объекты. И каждый раз в таком случае необходимо установить, что данное

помещение не относится к общему имуществу. При этом очевидно, что решать этот

вопрос нужно на уровне кадастрового и технического учета. Именно органы учета

объектов недвижимости должны в каждом случае выделять из числа помещений

те, которые относятся к общему имуществу.

Представляется, что относить объекты к общим помещениям дома только на

основании их наименования – это не очень продуктивный подход. Критерий же

наличия в рассматриваемом помещении инженерных коммуникаций и

оборудования, обслуживающего более одного помещения, также не является

вполне удачным. Доказательством этого является то, что его применение на

практике является далеко не безусловным. Трудно найти подвал или чердак, в

которых не проходили бы коммуникации и не было бы какого-нибудь общего

оборудования. Между тем в большом количестве случаев эти коммуникации и

общее оборудование занимают лишь незначительную часть соответствующих

помещений. В то же время по техническим причинам выделить в отдельные

помещения те сегменты, в которых находятся коммуникации и общее

оборудование, часто невозможно. Признавать же подвальное помещение

площадью 500 квадратных метров общим помещением только потому, что там

расположен электрический щит или проходит труба парового отопления, вряд ли

отвечает действительному смыслу законодательства. Однако, при буквальном

толковании законодательного определения общего имущества такой подход вполне

возможен.

По мнению автора, помещение может быть признано общим имуществом

дома, если оно само обслуживает несколько помещений в этом доме (лестницы,

лестничные площадки, колясочные), либо не имеет и не может иметь другого

назначения, кроме места расположения коммуникаций или оборудования,

62

относящегося к общему имуществу дома. К таким помещениям могут относиться

специальные помещения электрощитовых, водомерные узлы, котельные и т.п. В

том же случае, когда соответствующие коммуникации и оборудование находятся в

помещениях, которые могут иметь самостоятельное использование, не влекущее

невозможность нормального функционирования коммуникаций и оборудования,

такие помещения не следует относить к общим, они могут иметь статус

самостоятельных объектов недвижимости – помещений. Что же касается

расположенных в этих помещениях коммуникаций и оборудования, то в связи с их

нахождением в помещении для его владельца может быть установлен сервитут,

заключающийся в праве доступа к этим объектам в интересах собственников

остальных помещений в доме. Содержание этого сервитута может быть

различным, в зависимости от характера расположенного в помещении имущества.

Второй вопрос состоит в том, каким образом должны учитываться помещения,

относящиеся к общему имуществу, в частности, должны ли им присваиваться

кадастровые номера. Нам представляется, что на данный вопрос следовало бы

ответить отрицательно, либо предусмотреть особый порядок кадастрового учета

этих помещений.

Как уже указывалось, специфика этих помещений состоит в том, что они не

могут находиться в собственности одного лица. В силу прямого указания закона

они находятся в общей долевой собственности собственников всех помещений.

Следовательно, право общей долевой собственности на эти помещения возникает

автоматически вместе с правом собственности на основные помещения и от

государственной регистрации не зависит. В настоящее время информация об

общих помещениях в ЕГРП не вносится, иной подход привел бы к загромождению

реестра и усложнению его ведения и использования.

Вот почему мы считаем возможным установить порядок, в соответствии с

которым лицу должно быть отказано в кадастровом учете объекта, относящегося к

общему имуществу, либо такому помещению должен быть присвоен специальный