Роберт Шиллер - Иррациональный оптимизм. Как безрассудное поведение управляет рынками

Таким образом, нельзя однозначно утверждать, куда лучше инвестировать – в недвижимость или акции. Ответ у каждого свой. Это вопрос предпочтений и обстоятельств. У частных домовладельцев также нет ясности по данному вопросу. Их мнение относительно преимуществ инвестирования в недвижимость время от времени меняется. Далее мы еще столкнемся с подобными примерами.

У меня и моих научных ассистентов за время работы возникли некоторые идеи о том, почему изменяется общественное мнение относительно спекуляций на рынке недвижимости все эти годы. Наше изучение ситуации на рынке недвижимости с конца XIX столетия по англоязычным периодическим изданиям показало, что эти изменения есть. Мы практически не нашли упоминаний о мыльных пузырях национального масштаба на рынке жилья до второй половины ХХ в. Почти ничто не говорило о признаках того, что мы сегодня называем иррациональным оптимизмом. В ХХ столетии слово «бум» зачастую использовалось для описания ситуации на рынке жилья, тогда как ранее его употребляли, когда говорили о строительстве (имелось в виду количество вновь построенных домов). Говоря о ситуации на национальном рынке жилья, экономисты редко использовали такие понятия, как «пузырь» или «спекуляция». Наоборот, наблюдалась тенденция к тому, чтобы делать акцент на стоимости строительства как единственном определяющем факторе цен на жилье. В статьях чаще говорилось о недостаточном предложении жилья, а не о повышении цен.

Удивительно, что до второй половины ХХ в. тема цен на жилье не была темой постоянных разговоров. Это доказывает и даже отчасти объясняет тот факт, что регулярное составление индекса цен на готовое жилье в США и публикация его в СМИ отсутствовали до 1968 г., т. е. до момента, когда ведущие газеты стали размещать у себя данные по средним ценам на готовое жилье, предоставляемые Национальной ассоциацией советов по недвижимости {35}. Пока мы с Карлом Кейсом не разработали метод расчета взвешенного по стоимости арифметического индекса повторных продаж, используемый для составления индексов цен для ведущих городов США, и не опубликовали на эту тему несколько статей в конце 1980-х, качественного индекса цен на готовое жилье вовсе не существовало. Позднее данная методика была взята на вооружение ипотечными агентствами Fannie Mae и Freddie Mac, а также Офисом федерального надзора за жилищным предпринимательством США и другими.

На соотношение цены на недвижимость и арендной платы (аналог коэффициента цена-прибыль, который используют инвесторы для проверки фондового рынка на переоцененность или недооцененность) новостные СМИ не обращали особого внимания до того момента, пока журнал The Economist не стал в начале нового века его публиковать.

Таким образом, качественная информация о ценах – информация, которая могла бы способствовать возникновению иррационального оптимизма, – была недоступна общественности практически до конца ХХ в. До этого газеты лишь изредка писали об изменениях цен и при этом обычно приводили либо какие-то случайные факты, либо мнения агентов по недвижимости. Но даже такие материалы появлялись нечасто, очевидно, из-за отсутствия большого интереса читателей к ценовым трендам на национальном рынке жилья {36}.

До 1960-х гг. из всего массива информации о рынке жилья общественность больше интересовали непомерные ставки арендной платы, которые владельцы домов могли требовать со своих арендаторов, чем изменение цен на частные дома. Люди жили в условиях не столь явной капиталистической экономики, и мало кто думал, что их благосостояние в значительной степени зависит от наличия собственности.

До второй половины ХХ столетия внимание общественности было приковано к вопросам контроля над арендными ставками и жилищных кооперативов, в рамках которых его члены могли купить долю в многоквартирном доме, управляемом ими совместно. Глядя на такие явные примеры интервенций на рынках как со стороны государства, так и со стороны отдельных групп, люди, вполне возможно, считали, что власти сделают все, чтобы цены на жилье не вышли из-под контроля.

И хотя контроль над арендными ставками и жилищные кооперативы существуют и по сей день, идеалистическое отношение к ним практически сошло на нет. В последние десятилетия наше общество стало больше склоняться к рыночным решениям экономических проблем, а не к интервенциям и контролю, что привело к тому, что людей стала больше беспокоить возможная нестабильность цен на жилье, и, следовательно, они чаще реагируют на это, что и способствует возникновению пузырей.