Роберт Шиллер - Иррациональный оптимизм. Как безрассудное поведение управляет рынками

Жить в одном месте с известными людьми считается престижным, это открывает широкие перспективы и в плане бизнеса. Жителям такого района легко представить, что огромное количество людей думают так же и что они будут и дальше следить за тем, как растут цены на недвижимость в их городе. Это и есть пример иррационального оптимизма в контексте недвижимости.

Но фактически, если цены на жилье в городе начинают существенно расти относительно уровня доходов, а это препятствует доступу к приличному жилью, люди начинают серьезнее относиться к подобного рода предположениям. На самом деле престижность владения жильем в особенно привлекательном городе не играет слишком большой роли. И хотя известность отдельных городов может быть связана с определенным бизнесом, со временем появляются все новые центры того же бизнеса, что в конечном счете должно привести к тому, что корпорации будут перемещать население из старых городов в новые, тем самым уменьшая давление на цены на недвижимость в старых.

Кроме этого, очень высокие цены на жилье оказывали и политическое давление на чиновников, заставляя последних идти на уступки в вопросе снятия ограничений на землепользование. В конце концов в самих привлекательных городах растет предложение жилья (к примеру, квартир в многоэтажных домах). Таким образом, в этих городах со спекулятивным рынком недвижимости существовала тенденция к росту и падению цен на жилье, но практически никакого намека на долгосрочность тренда. Цены росли, пока у людей сохранялся оптимистичный настрой, но, когда они достигали запредельных высот, все менялось и они падали. Поразительно, что, глядя на рис. 2.2, мы видим: с 1980 г. цены на жилье в Лос-Анджелесе выросли не намного больше, чем в Милуоки. Но за это время рынок Лос-Анджелеса пережил два бума и один крах.

Учитывая подобные тренды, можно утверждать, что приобретение дома или квартиры для личного проживания выглядит с точки зрения долгосрочных инвестиций и в сравнении с фондовым рынком весьма неважно: кроме нерегулярной волатильности цен на недвижимость, долгосрочные инвесторы также рискуют столкнуться с отсутствием какого-либо дохода от прироста капитала. Но не следует забывать и о скрытых дивидендах от наличия собственного дома – своя крыша над головой и т. п. А такие дивиденды не облагаются налогом. Часто говорят (и я считаю, правильно), что владеть жильем выгоднее с точки зрения налогов, чем арендовать дом или квартиру. Скажем, вы поменялись со своим соседом, у которого точно такой же дом, как у вас, и платите друг другу за аренду (получаемая сумма полностью покрывает сумму выплачиваемой аренды). С экономической точки зрения эта транзакция бессмысленна, но здесь возникает вопрос налогообложения: с получаемой арендной платы необходимо заплатить налог, тогда как сумма оплачиваемой аренды не будет вычитаться из налогооблагаемой базы. Поэтому и советуют не арендовать жилье, а покупать.

Другая причина покупки, а не аренды жилья заключается в том, что договор аренды подразумевает характерные проблемы, связанные с рисками недобросовестности: арендатор не может обладать теми же правами в вопросах содержания жилья, что и собственник. Риски недобросовестности заложены как в высоких арендных ставках, так и в ограничениях прав домовладельца совершать определенные операции или вносить изменения в планировку.

Невозможно точно измерить те незримые дивиденды, которые дает владение недвижимостью и которые не подпадают под налогообложение, а также сравнить с дивидендами, выплачиваемыми по ценным бумагам (обычно облагаемые налогом), или с затратами на содержание жилья, которые должны компенсироваться дивидендами от его владения. Точной системы измерений неосязаемых дивидендов, получаемых собственником недвижимости, в природе и быть не может, поскольку невозможно перевести в доллары нематериальные выгоды, которые получает человек, живущий в собственном доме, как и морально-психологические затраты на его содержание, которые приходится ему нести. Подобные моральные выгоды не имеют ничего общего с неосязаемыми дивидендами арендатора, так как аренда жилья происходит совершенно в иных условиях. У владельцев жилья отношение к нематериальным выгодам может постоянно меняться. Более того, взаимозависимость этих моральных дивидендов и инвестиций в жилье не является прямо пропорциональной, как при выплате дивидендов по акциям. При покупке слишком большого дома получаемые владельцем дивиденды могут быть и отрицательными, поскольку теперь ему придется его как-то содержать.