Роберт Шиллер - Иррациональный оптимизм. Как безрассудное поведение управляет рынками

Читателя может озадачить тот факт, что приведенные данные за столь продолжительный период времени показывают слишком небольшое увеличение цен на жилье в США в реальном выражении. Распространенное мнение о том, что цены на недвижимость растут всегда и сильно, настолько укрепилось в нашем сознании, что в Японии, Корее и Китае даже появилось такое выражение, как «миф о недвижимости». Но количество свободных земель сокращается, а цена на нее постоянно увеличивается, так как растет население и уровень благосостояния, не правда ли?

На самом деле, такое теоретическое обоснование того, что цены на жилье могут повышаться быстрее, чем в целом на потребительском рынке, нельзя назвать достаточно убедительным. Технический прогресс в строительной индустрии, где постоянно растет уровень механизации, возможно, происходит быстрее, чем в других секторах экономики, к примеру, в таком, как сфера обслуживания. Методы работы парикмахеров, учителей, юристов и адвокатов за многие десятилетия практически не изменились, тогда как появление новых материалов и оборудования, сборного строительства, а также технологии строительства многоэтажных зданий способствовали удешевлению процесса возведения жилья. Если строить дома можно дешевле, то и цена на них должна снижаться относительно цен на другие товары.

В ряде городов на рис. 2.2, таких как Кливленд, Милуоки и Феникс, достаточно большое предложение земель. Кливленд – один из менее успешных в экономическом плане регионов США, где спрос на землю относительно невысок. Милуоки – последний большой город выше Чикаго, за которым расположены лишь обширные сельхозугодия. Самым поразительным является наличие свободных земель в Фениксе. Подлетая к городу, можно из иллюминатора самолета увидеть вокруг него обширные территории необработанных земель. Более того, все знают, что, несмотря на то, что город находится в пустыне, река Колорадо щедро снабжает Феникс водой, при этом тарифы на воду достаточно низки. Но не все то золото, что блестит. Ошибиться очень легко. Скажем, приехав в Лас-Вегас, мы найдем много свободной земли, но вся она принадлежит правительству США, а Бюро по управлению государственными землями не торопится выделять большие территории под новую застройку. Неудивительно, что цены на жилье в Лас-Вегасе – в отличие от Феникса – активно росли.

Девелоперы, рассматривающие Кливленд, Милуоки или Феникс в качестве перспективных площадок, порой жалуются на нехватку там земли под застройку, а также на препятствия, создаваемые борцами за охрану окружающей среды или ассоциациями соседей. На самом же деле речь идет о нехватке площадок в центральных районах, где они предпочитают строить.

Во всех этих городах кривая цен на жилье не отклоняется слишком сильно от кривой затрат на строительство. И это не должно удивлять. Если бы цены на жилье значительно превышали затраты на строительство, это было бы стимулом для строителей возводить больше домов, а стабильное увеличение предложения продолжалось бы до того момента, пока его избыток не опустил бы цены до уровня стоимости жилья.

Ситуацию со стабильными ценами в этих городах можно рассматривать как типичную для Соединенных Штатов. Земли, на которой построены дома, конечно же, слишком мало – случаются отдельные попытки отвоевать территорию у моря, но это тоже не дает большой прибавки. Почти бóльшая часть земли в стране либо находится под сельхозугодиями, либо покрыта лесами, либо используется как-то иначе. Цена такой земли с точки зрения застройки очень низка, а значит, существует большой территориальный резерв. По данным переписи 2000 г., урбанизированная земля занимает лишь 2,6 % от общей площади Соединенных Штатов.

Однако в Лос-Анджелесе или Бостоне очень мало земли для нового строительства, это же можно сказать о Лондоне или Сиднее. И если бы люди мыслили рационально и были предусмотрительными, то они обязательно использовали бы своеобразный «предохранительный клапан», чтобы предотвратить чрезмерный рост цен на жилье. Когда цены на недвижимость достигают точки, в которой ипотечные платежи начинают забирать значительную часть доходов семьи, это становится хорошим стимулом для переезда в более дешевое место. В долгосрочной перспективе «предохранительный клапан» не дает ценам на жилье сильно расти в реальном выражении с учетом инфляции, и тогда слишком раздувшиеся пузыри лопаются. Он более эффективен в городах, в окрестностях которых есть достаточно земли под застройку, но также может быть полезным инструментом в городах, где ее не хватает, поскольку при достаточно высоких ценах на жилье люди и бизнес будут покидать район и даже город. Проблема в том, что люди, живущие в особенно привлекательных районах, зачастую верят, что цены на землю, уже являясь существенной составляющей стоимости дома, будут постоянно расти. По их мнению, наличие собственного дома или квартиры в таком районе несет в себе определенные преимущества.