Дмитрий Пушин - Как быстро сдать в аренду коммерческую недвижимость

3. Вычтите налоги и долговую нагрузку населения;

4. Определите сумму свободных денежных средств по анализируемой товарной категории (допустим вы определили, что ваше помещение подойдет аптеке, специализированному продуктовому магазину и медицинской лаборатории);

5. Сделайте анализ по конкурентам;

6. Рассчитайте чистую прибыль за вычетом дополнительных расходов.

Разберем этот процесс по шагам:

Шаг 1. Посчитайте количество жителей в зоне охвата.

Механика расчета количества жителей в зоне охвата описана в 1 Главе книги. Мы описывали ее, когда фиксировали характеристики вашего объекта недвижимости.

Шаг 2. Определите средний доход домохозяйства.

Данные о доходах населения с детализацией по городам, публикуются на сайте Федеральной службы государственной статистики https://gks.ru/

При этом делается поправка на детей и пенсионеров:

Моложе трудоспособного возраста – 18,7%

Население в трудоспособном возрасте – 55,4%

Старше трудоспособного возраста – 25,9%

Источник – Справочник Россия в цифрах 2020 официальное издание, стр. 76. Публикуется ежегодно Федеральной службой государственной статистики (Росстат). Скачать справочник в PDF формате: https://dmitriypushin.ru/wp-content/uploads/2021/02/Spravochnik-Rossiya-v-tsifrah-2020_compressed.pdf

При этом важно учитывать обеспеченность жителей района. Центральные локации с высокими ценами на жилую недвижимость гарантируют более платёжеспособную целевую аудиторию.

Шаг 3. Вычтите налоги и долговую нагрузку населения.

Средняя величина налогов, которые платит житель России от своего дохода – 17%. Она включает в себя налог на доходы (13%), налоги на имущество и землю, транспортный налог и прочие налоги и госпошлины. Здесь мы не учитываем налоги, которые платит за работника работодатель (взносы в пенсионный фонд, фонд социального страхования и фонд медицинского страхования), а также НДС, акцизы и таможенные пошлины.

Долговая нагрузка – это та часть дохода, которая идет на погашение ипотеки, авто и прочих потребительских кредитов. Среднее значение по России 25%.

На этом этапе мы определили объем денег в локации, который будет потрачен на товары и услуги. Далее мы можем рассчитать потенциал для каждой конкретной сферы бизнеса.

Шаг 4. Определите сумму свободных денежных средств по анализируемой товарной категории.

Структура потребительских расходов домашних хозяйств за 2019 год

(по материалам выборочного обследования бюджетов домашних хозяйств, в процентах) 1 1 Источник – Справочник Россия в цифрах 2020.

На этом этапе можно достаточно точно определить объем потенциального спроса в рублях на каждую конкретную группу товаров в анализируемой локации.

Шаг 5. Сделайте анализ по конкурентам.

Когда вы определили объем спроса по товарной категории или определённому виду услуг, нужно провести анализ конкуренции. Кто уже работает в данной нише и с кем вашему арендатору придётся делить покупателей и клиентов.

Например, мы знаем, что нормальная выручка аптеки 1,2 млн. рублей. Объём спроса на медикаменты в локации составляет 4 млн руб. В непосредственной близости от нашего объекта уже работают три аптеки. Таким образом мы понимаем, что наше место при сопоставимых значениях пешеходного и автомобильного трафика может рассчитывать на выручку в размере 400 тысяч рублей в месяц. Соответственно открытие аптеки в данном месте нерентабельно.

Шаг 6. Рассчитайте чистую прибыль за вычетом дополнительных расходов.

Для того чтобы рассчитать будущую потенциальную чистую прибыль торговой точки, из выручки нужно вычесть расходы на аренду и прочие расходы:

– Расходы на персонал (продавцы, охрана и пр.);

– Маркетинг (в среднем 2%);

– Логистика (1,5 – 2%);

– Эксплуатация: клининг, коммунальные платежи (в среднем 100 рублей / кв. м.)

– Прочее, в зависимости от сферы бизнеса.