Дмитрий Пушин - Как быстро сдать в аренду коммерческую недвижимость

Из первой главы мы поняли, что арендаторы руководствуются большим количеством критериев и характеристик при выборе объекта. При этом для разных сфер бизнеса разный набор оцениваемых характеристик и степень их важности.

Для арендатора – пекарни, важным критерием будет допустимая нагрузка на электрические сети, чтобы подключить необходимое оборудование. А магазину канцтоваров вполне достаточно будет стандартной допустимой нагрузки, и арендатор не придаст значения этому критерию.

Для медицинской клиники важно чтобы помещение можно было разделить на кабинеты с естественным освещением, а продуктовому магазину достаточно остекления со стороны фасада.

Для компании, которая ищет складское помещение для хранения хозяйственных товаров и посуды, наличие вместительных стеллажей будет иметь большее значение, чем для компании занимающейся продажей кабеля, который хранится на поддонах в специальных барабанах.

Часто арендодатель допускает ошибку делая акцент в своем предложении на критериях, которые, по его мнению, имеют наибольшее значение. При этом либо совсем упуская некоторые моменты, либо упоминает их вскользь где-то в самом конце своего предложения. Тем самым он теряет определенную группу потенциальных арендаторов, для которых эти критерии являются критически значимыми при принятии решения об аренде помещения.

Ниже в таблице приведены требования к торговым и офисным помещениям у различных сфер бизнеса.

* – Полный перечень требований к помещению для продажи алкогольной продукции обозначен в Федеральном законе №171 от 22 ноября 1995 года. Кроме того, в отдельных городах и регионах органами местного самоуправления могут приниматься дополнительные законы, ограничивающие продажу алкогольной продукции. Изучите нормативно правовые акты региона и города где вы планируете покупку коммерческой недвижимости.

Ссылка на ФЗ №171 от 22 ноября 1995 года в формате word:

Перед тем как читать дальше – определите каким сферам бизнеса подойдет ваш объект коммерческой недвижимости.

Месторасположение объекта торговой недвижимости – основной критерий, который определяет стоимость аренды. Он перекрывает по значимости все остальные факторы.

Место позволяет спрогнозировать посещаемость торговой точки и потенциальную выручку по каждой сфере бизнеса. По выручке определяются ставки аренды, которые готов платить бизнес.

Кто-то может возразить и сказать, что экономика бизнеса арендатора – это его дело. Я считаю, что вы как арендодатель должны понимать сколько зарабатывает ваш арендатор и какую часть прибыли он отдает за аренду помещения. Так как от этого зависит как долго он простоит и как стабильно будет платить аренду.

В редких случаях можно привязать арендные платежи к проценту от товарооборота арендатора. Например, федеральные продуктовые сети, такие как Магнит, Пятерочка, Дикси готовы закладывать в расходы на аренду от 3,5 до 6% от товарооборота, и прописывать это условие расчета аренды в договоре. Но это исключение, в основном вам придется самостоятельно рассчитывать потенциальный объем выручки и экономику бизнеса арендатора. Для этого:

1. Посчитайте количество жителей в зоне охвата;

2. Определите средний доход домохозяйства;