Ольга Фролова - Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме

При определении состава общего имущества собственников в МКД используются содержащиеся в ЕГРН сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре (п. 3 Правил содержания общего имущества).

В случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих организаций, технической документации на МКД, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре (п. 4 Правил содержания общего имущества).

Это нужно для того, чтобы собственники могли эффективно управлять своим домом. Без информации о составе общего имущества собственников в доме и его состоянии невозможно принять решения о необходимости проведения ремонта в доме, проконтролировать управляющую компанию или ТСЖ. Площадь общего имущества применяется при расчете платы за коммунальные ресурсы на содержание общего имущества и за ОДН (при непосредственном управлении). От ее величины и правильности применения зависитразмер указанной платы.

Актуальная техническая документация, как правило, есть на новостройки и дома, в которых созданы ТСЖ, кооперативы. Поэтому, даже если УО предоставит собственникам копию техпаспорта на МКД, информация там может быть недостоверная.

НАПРИМЕР:

— в техдокументации на старые дома попросту отсутствует информация об инженерных сетях и инженерном оборудовании дома;

— квартиры переводились в нежилой фонд, делались перепланировки помещений. В результате суммарная площадь , находящаяся в собственности, и площадь ОИ менялись.

Самый оптимальный вариант — пройти по дому, техэтажу и подвалам, посмотреть все своими глазами, составить список общего имущества с указанием необходимых размеров, диаметров труб, с расположением запорной арматуры на инженерных сетях по стоякам, проверить их состояние. Это нужно сделать совместно с представителями УО, а если они отказываются — то Советом дома с привлечением специалистов, проживающих в доме. Таких специалистов найти совсем не трудно.

♦ Важно!

Если запорная арматура на стояках отопления, ХВС, ГВС пришла в негодность , обязательно надо дать заявку в УО на ее замену. Тогда не придется сливать воду со всего дома, чтобы поменять кран в чьей-то квартире, или сливать всю систему отопления зимой в случае порыва батареи или стояка.

Для сведения

1) В решении Верховного Суда РФ от 22.09.2009 № ГКПИ09-725 указано, что, расположенные в квартире собственника приборы отопления индивидуализированы и обслуживают одно конкретное помещение, поэтому не могут быть отнесены к общему имуществу МКД.

В состав ОИ в МКД включаются лишь те обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), которые обслуживают более одной квартиры (находятся за пределами квартир на лестничных клетках, в подвалах и т. п.).

Суды различного уровня не имеют однозначной позиции по делам, связанным с отнесением радиаторов (в том числе полотенцесушителей) к ОИ в МКД.

Договор управления на основании решения собственников на ОСС должен стать основным документом, регулирующим вопрос включения радиаторов (в т. ч. полотенцесушителей) в состав ОИ в МКД.

В соответствии с ГОСТ 31311-2005 «Приборы отопительные. Общие технические условия» полотенцесушитель — это отопительный прибор (трубчатый радиатор), предназначенный для обогрева помещений.

2) Определение ВС РФ от 12.07.2016 г. М 93-КГ16-2 устанавливает, что первые отключающие устройства от стояка считаются элементами внутридомовых инженерных сетей. Эти элементы поставляют коммунальные ресурсы от инженерных сетей до внутриквартирного оборудования. Влияя на параметры и характеристики внутридомовых инженерных сетей, они участвуют в обслуживании других помещений МКД, т. е. входят в состав ОИ.

3) Абонентский почтовый шкаф — это специальный шкаф с запирающимися ячейками, предназначенный для получения адресатами почтовых отправлений (cm. 2 Федерального закона от 17 июля 1999 г. № 176-ФЗ «О почтовой связи»).