Руслан Назаров - ЖКХ - вопросы и ответы. 3-е издание

Возникает вопрос: может ли управляющая организация самостоятельно определить перечень работ и услуг? Например, если собственники на общем собрании не установили указанный перечень, то как быть?

В Письме Минрегиона РФ от 14.10.2008 № 26084-СК/14 сказано, что управляющая организация самостоятельно ни состав, ни объем работ определять не может. Это значит, что если общее собрание не приняло решение по этому вопросу, то организация должна содержать дом согласно минимального перечня работ ( Постановление Правительства от 03.04.2013 № 290).

Кроме того, управляющая организация не может навязывать собственникам квартир работы и услуги, которые им не нужны, не одобрялись на общем собрании. Требовать плату за эти работы организация не имеет права.

Во многих многоквартирных домах еще сохраняются коллективные антенны. Поэтому Минстрой в Письме от 13.07.2016 № 21928-АЧ/04 разъяснил вопросы, связанные с платой за антенну. Попутно министерство ответило на ряд весьма интересных вопросов.

Относительно коллективной антенны позиция министерство сводится к тому, что необходимо различать плату за содержание самой антенны и плату за услуги связи для целей телевещания. Плата за содержание антенны вносится собственниками в общем порядке в рамках платы за содержание общего имущества. Плата за услуги связи может быть прописана отдельной строкой в платежном документе.

Вот это последнее очень интересно. Очень часто возникают споры между собственниками квартир и управляющей организацией: можно ли в квитанциях за жилищно-коммунальные услуги указывать работы, услуги отдельной строкой. Минстрой полагает, что принципиально это возможно. Например, если управляющая организация оказывает услугу по предоставлению связи, то можно это отдельно указать в квитанции. Нельзя указать эти услуги в составе платы за жилье, потому что ни к содержанию общего имущества, ни к коммунальным услугам телевещание не относится. Подобные рассуждения можно распространить и на другие аналогичные услуги.

Кроме того, министерство отмечает, что коллективная антенна входит в состав общего имущества только в том случае, если она установлена при строительстве дома или при его эксплуатации. Если же антенна установлена, например, оператором связи или за счет отдельных собственников, то антенна не будет общим имуществом, даже если обслуживает две и более квартиры. Подобный вывод на практике распространяют не только на антенны, но и, например, на домофоны: если домофон установлен при строительстве дома, то он будет общедомовым имуществом.

Состояние почтовых ящиков — одна из наиболее частых причин споров между собственниками квартир и управляющей организацией. Собственники полагают, что почтовые ящики должна содержать управляющая организация, которая, в свою очередь, с этим не соглашается.

Свою позицию организации обосновывают следующим образом. Покраску почтовых ящиков собственники должны прямо предусмотреть в договоре управления, что зачастую не делается. Управляющая организация не обязана выполнять работы, если за них не платят собственники. Такая позиция поддержку в судах не находит.

Суды считают, что почтовые ящики являются общим имуществом. Это подтверждается ссылкой на ст. 36 ЖК, ведь почтовые ящики обслуживают более одного помещения в доме.

Содержать и ремонтировать общее имущество дома должны управляющие организации. В договор управления собственники включают только работы, услуги, дополнительные к тем, что определены в нормативно-правовых актах, регулирующих надлежащее содержание общего имущества. Остальные работы, прямо предусмотренные законом, надо выполнять, даже если условия об этом нет в договоре.

В ст. 31 Федерального закона от 17.07.1999 № 176-ФЗсказано, что ответственность за содержание почтовых ящиков несут либо собственники квартир, либо управляющие организации. Однако из Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 следует, что свое бремя содержания общего имущества собственники квартир исполняют, выбирая управляющую организацию. Поэтому именно к управляющим организациям переходит обязанность по содержанию почтовых ящиков, в том числе по их окраске.