Руслан Назаров - ЖКХ - вопросы и ответы. 3-е издание

Надо признать, что это обоснованная позиция. Целевой характер средств, собранных от жильцов дома, не предопределяет вопросы собственности на эти средства. Управляющая организация получает средства за оказываемые работы, а значит, как в любых иных аналогичных случаях (например, собственник квартир заказывает ремонтные работы), эти средства принадлежат управляющей организации.

Большинство жалоб собственников квартир связано с уборкой придомовой территории. Управляющая организация не подметает двор летом, не очищает его от снега и наледи зимой. Отказывается управляющая организация и следить за состоянием детских площадок и парковок. Поэтому возникают вопросы: что собственники могут требовать от управляющей организации? Когда отказ от содержания двора будет незаконным?

Для начала обратимся к Письму Минстроя РФ от 24.09.2015 № 30846-ОД/04. В письме сделан крайне сомнительный вывод: управляющая организация не обязана содержать двор, если соответствующей обязанности нет в договоре управления или в решении собственников. Эта позиция Минстроя ошибочна.

Управляющая организация выполняет как те работы, что указаны в договоре, так и те, что предусмотрены нормативными актами. Это неоднократно разъясняли суды, в том числе это разъяснено в Постановлении Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 № 6464/10.

Обязанность содержать придомовую территорию установлена, как минимум, Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290. Поэтому независимо от решения собственников, договора управления управляющая организация обязана содержать придомовую территорию в том объеме, который указан в нормативных актах.

Управляющая организация обязана подметать двор, очищать мусорные контейнеры, убирать газон и т. д. Отказаться от содержания придомовой территории организация может только в том случае, если земельный участок под многоковартирным домом не прошел кадастровый учет, а значит не является общедомовым имуществом. Это следует из ч. 2 ст. 162 ЖК РФ, которая устанавливает, что содержать управляющая организация обязана только общедомовое имущество.

На стенах большинства домов можно обнаружить рекламные объявления. Насколько законной является расклейка объявлений и кто должен следить за этим?

Стены дома являются общедомовым имуществом ( п. 2 Постановления Правительства от 13.08.2006 № 491). Это означает, что распоряжаться стенами может только общее собрание собственников помещений в доме. Без решения общего собрания расклейка объявлений является незаконной. Это касается и тех случаев, когда используются специальные доски для объявлений. Для этого также необходимо решение собственников помещений.

Конечно, зачастую рекламщики не утруждают себя получением решения собрания собственников. В этом случае надо требовать от управляющей организации очистку стен от рекламных объявлений.

Об этом сказано в Письме Минстроя РФ от 22.09.2015 № 30396-ОЛ/04. Однако министерство обратило внимание, что требовать от организации удаления объявлений можно только при условии, если соответствующие условия предусмотрены договором управления. Дело в том, что в минимальном перечне работ и услуг, которые должна выполнять управляющая организация, отсутствуют работы по очистки стен. Поэтому необходимо отдельное решение общего собрания, которым предусмотрена как обязанность по очистке, так и периодичность. Плата за данную услугу должна быть включена в тариф на содержание общего имущества дома.

Аналогичные правила применяются и к очищению стен домов от рисунков.

В отношениях между собственниками квартир и управляющей организацией самый главный вопрос «кто определяет работы и услуги по содержанию дома». Именно от этого зависит размер платы за содержание дома и то, что могут требовать собственники квартир.

В соответствии со ст. 162 ЖКперечень работ и услуг должен быть указан в договоре управления. Однако в договоре надо указывать только дополнительные работы и услуги, которые не предусмотрены минимальным перечнем, который утверждает Правительство РФ.