Руслан Назаров - ЖКХ - вопросы и ответы. 3-е издание

Коммунальные услуги на ОДН считаются по показаниям общедомового прибора учета, и только если приборов учета нет, то расчет идет по нормативам. Управляющая организация в этом случае платит по фактическим показаниям.

Для коммунальных услуг на ОДН установлены определенные ограничения. Так в пункте 44 Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 сказано, что собственники должны платить только за объем коммунальных услуг на ОДН, который не превышает нормативных значений.

По ранее действующему законодательству Верховный суд сделал такой вывод: все, что больше норматива на ОДН, платить должны не собственники квартир, а управляющие организации. Это правило не применяется, если дом аварийный или ветхий ( вопрос 3 в Обзоре судебной практики ВС РФ от 06.07.2016 № 2 (2016). Аналогичные выводы сделаны в Письме Минстроя РФ от 03.11.2016 № 36508-ОД/04.

На практике возникает вопрос: могут ли управляющие организации по аналогии применить указанный вывод и к коммунальным ресурсам на ОДН? Да, это возможно. Если многоквартирный дом является аварийным или ветхим, то управляющая организация должна платить за коммунальные ресурсы на ОДН в объеме не большем, чем установлено региональными нормативами. По тем же нормативам платить должны собственники.

Бесхозяйных инженерных сетей много. Это могут быть трубы водоснабжения, отопления или даже электросети, которые формально никому не принадлежат. Как правило, бесхозяйными считаются участки сетей, которые идут по земельному участку, расположенному под многоквартирным домом. Это вызывает многочисленные споры собственников квартир, управляющих и ресурсоснабжающих организаций. Давайте развеем основные заблуждения на этот счет.

Бесхозяйной считается сеть, в отношении которой:

1) не известен собственник. Чаще всего так бывает с сетями, которые были построены еще в СССР, документы на них затерялись и определить собственника невозможно;

2) собственник отсутствует;

3) собственник отказался от своих прав. Это чаще всего касается застройщиков. Построив дом застройщик отказывается от участка сети, который проходит по земельному участку до многоквартирного дома.

Бесхозяйные сети должна содержать та организация, которая оказывает коммунальные услуги собственникам квартир с применением таких сетей. Как пример см. ст. 8 Федерального закона от 07.12.2011 № 416-ФЗ. Решение об этом принимается местными органами власти. Расходы на содержание таких сетей компенсируются ресурсоснабжающим организациям в тарифах.

Сеть на земельном участке многоквартирного дома может быть бесхозяйной?

Некоторые полагают, что да. При этом ссылаются на п. 8 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, которая устанавливает внешнюю границу инженерных сетей многоквартирного дома: по внешней границе стены дома.

Однако в этом случае не учитывается, что в соответствии со ст. 36 ЖК РФобщедомовым будет любое имущество, которое обслуживает две и более квартиры в доме. Если конкретный участок сети проходит по земельному участку, на котором расположен дом, то сеть является общедомовым имуществом. Поэтому говорить о бесхозяйном имуществе в этом случае нельзя. Хороший пример все тот же застройщик, который формально и не может отказаться от участка сети, ведь право собственности на сеть в силу закона автоматически возникает у собственников квартир.

Должна ли управляющая организация платить за потери в бесхозяйных сетях?

Нет, не должна. Такой вывод содержится в Решении ВАС РФ от 28.10.2013 №ВАС-10864/13. Смысл позиции суда в том, что управляющая организация обязана оплачивать только те расходы на коммунальные услуги, какие предусмотрены и для населения. Если для населения оплата потерь в бесхозяйных сетях не предусмотрена, то не предусмотрена она и для управляющих организаций.

Одно из самых спорных правил жилищного права: объем обязательств управляющей организации перед собственниками не может быть больше объема обязательств собственников перед управляющей организации. Давайте разберемся в этом правиле.

Применение правила возможно в двух ситуациях: в отношениях между управляющей организацией и собственниками; в отношениях между управляющей организацией и подрядчикам, ресурсоснабжающими организациями.