Сергей Разуваев - До последнего квадратного метра. Инструкция по продажам и маркетингу в девелопменте

Придомовая территория – это не только детские и спортивные площадки, как все привыкли думать, но и озеленение, и МАФы (малые архитектурные формы), на которые большинство застройщиков обращают мало внимания. А это, на наш взгляд, самые главные элементы уютной атмосферы проживания. К МАФам можно и нужно отнести:

• газоны около дома (где обязательно нужно разместить таблички о запрете выгула собак);

• красивые антивандальные светильники;

• лавочки и урны, встроенные в дизайн-концепт благоустройства;

• пешеходные зоны, ограниченные от заезда транспорта;

• выделенные велодорожки с покрытием (они же беговые дорожки);

• столбики, ограничивающие заезд автомобилей на тротуары (не забудьте наклеить на них светоотражающие элементы);

• велостоянки;

• устройства с одноразовыми гигиеническими комплектами для сбора экскрементов домашних животных (или дог-пакеты);

• другие декоративные сооружения, передающие основную концепцию вашего проекта.

Есть еще один элемент, который стоит недорого, но может стать своеобразным УТП проекта, – Wi-Fi во дворе.

Развивать тему благоустройства двора можно бесконечно. Детально рассматривать каждый элемент и смотреть, как его можно улучшить с точки зрения комфортности, – важная задача. И этим нужно заниматься.

Если рассматривать микрорайон как зону комфорта, то можно выделить четыре элемента, которые его и обеспечивают:

1. Рекреационная инфраструктура: парки, много зелени во дворах, лавочки, пешеходные дорожки из брусчатки, общественная площадь (желательно с фонтаном).

2. Спортивная инфраструктура: велосипедные дорожки (они же беговые), спортивные коробки (одна для мини-футбола, другая – для баскетбола и волейбола), уличный тренажерный комплекс.

3. Детская инфраструктура: современные спортивные площадки с прорезиненным покрытием для детей разных возрастов.

4. Инфраструктура жизнеобеспечения: гостевой паркинг (вынесенный за периметр района), паркинг для жителей (отделенный пешеходной дорожкой от дворов или вынесенный за периметр двора), мусороотводы (встроенные в инфраструктуру), площадки для выгула собак.

Кстати, о мусоре. Одна девелоперская компания в Тюмени в своих проектах использует заглубленные в землю мусорные контейнеры. И это очень здорово. Такой вид мусоросборников недоступен ни для бомжей (уж извините), ни для собак и птиц. Но если в вашем городе нет компании, обслуживающей такие контейнеры, то вынесите мусоросборники в отдельные зоны, огородите их и сделайте навес.

Теперь поговорим о том, как вы распределяете основные элементы благоустройства в проектах разного масштаба. Если вы строите дом или жилой комплекс, то внутри образуется двор, где нужно установить детскую и спортивную площадки. Парковки лучше вынести за периметр дома. Если вы строите квартал, то на каждые два-три дома ставьте детскую площадку, а на весь квартал – спортивную площадку и место для выгула собак. Если ваш проект занимает весь микрорайон или значительную его часть, то он застраивается кварталами и распределение основных элементов происходит похожим образом. А в каждом микрорайоне размещается парк, площадь, велосипедная дорожка.

Так что же покупает потребитель?Отнюдь не только квартиру. Он видит проделанную работу по благоустройству и покупает жилое помещение вместе со средой для жизни. А вы продаете не квадратные метры, а квартиру в вашем микрорайоне, где добавленной стоимостью и будет созданная среда проживания. Естественно, на первом месте должна стоять экономика. Рассчитывая проект благоустройства, закладывайте его в стоимость квартиры. И главное, найдите баланс между желанием все сделать красиво и заработать. А это уже совсем другая история.

Прежде чем дать проекту название (осуществить нейминг), позиционировать и продвигать его, определите свое место в этом мире. Сейчас много говорят о типологии жилья. Это эконом– и бизнес-класс, а также люксовый сегмент. Зачастую застройщики из кожи вон лезут, чтобы подобрать своему проекту как можно более престижное описание. Есть паркинг – значит, бизнес-класс. Мы считаем, все дело в том, что девелопменту в России нет и 25 лет. Со временем все систематизируется, работа в этом направлении уже ведется.

При определении сегмента мы пользуемся двухуровневой системой классификации. Сразу оговоримся: мы не навязываем эту модель и применяем ее только в рамках нашей компании.