Сборник статей - Внедрение МСФО в России. Проблемы и перспективы

Проведя критический анализ вышеприведенного ограничения, необходимо отметить, что стандарт рассматривает данный вопрос в целом, тогда как в практической деятельности возможны и другие ситуации, характеризующиеся невозможностью определения справедливой стоимости исследуемого объекта. Это возможно в частности, когда уже давно существующий объект инвестиционной недвижимости был подвергнут модернизации или реконструкции, сопровождаемой улучшением его полезных свойств. В данном случае высока вероятность того, что в связи с уникальностью проведенной доработки объекта и отсутствием подобных аналогов, затруднительно будет найти для него активный рынок, также как и альтернативные оценки, в связи с чем справедливую стоимость будет определить также крайне сложно.

В случае, когда организация сталкивается с объектом инвестиционной недвижимости, справедливую стоимость которого представляется невозможным определить, она не может одинаково оценивать всю группу активов по справедливой стоимости. Для данного исключительного объекта необходимо будет применять модель учета по первоначальной стоимости в соответствии с МСФО (IAS) 16 «Основные средства», сделав при этом соответствующее раскрытие в примечаниях к финансовой отчетности. При этом необходимо считать равной нулю ликвидационную стоимость такого актива.

Вторая проблема определения справедливой стоимости объекта инвестиционного имущества вытекает из требований стандарта МСФО (IFRS) 13 «Справедливая стоимость». В соответствии с п. 30 данного положения предприятие должно оценивать справедливую стоимость нефинансового актива, принимая допущение о том, что данный актив будет использоваться участниками рынка наилучшим и наиболее эффективном образом. При этом под наилучшим и наиболее эффективным использованием, стандарт понимает такое использование нефинансового актива участниками рынка, которое могло бы максимально увеличить его стоимость либо стоимость группы активов и обязательств, в которой бы использовался актив.

Применяя данное положение при определении справедливой стоимости объектов инвестиционной собственности необходимо отметить, что отнюдь не всегда инвестиционное имущество используется на предприятии наилучшим и наиболее эффективным образом. Например, предприятие может владеть зданием, которое оно сдает в операционную аренду. Однако реально наибольшие экономические выгоды могли бы быть получены не в результате сдачи здания в аренду, а путем его удержания сейчас для получения выгод от прироста капитала в будущем. Данная ошибка при принятии управленческого решения свидетельствует о том, что, скорее всего, в данном случае не был осуществлен расчет приведенной стоимости будущих денежных потоков от использования данного здания, что отрицательно скажется на приросте денежных средств предприятия, увеличении его рентабельности и платежеспособности. В результате оценка данного объекта инвестиционной недвижимости по справедливой стоимости не будет нести максимально справедливый характер, так как данный актив не был использован наилучшим и наиболее эффективным образом. Это также повлечет за собой завышение оценки данного объекта, и, следовательно, нарушение принципа осмотрительности.

Еще одна проблема определения справедливой стоимости инвестиционного имущества, выделяемая в рамках данной статьи, также связана с критическим анализом МСФО (IFRS) 13 «Справедливая стоимость». Согласно единой иерархии источников справедливой стоимости, предусмотренных данным стандартом, в качестве источника справедливой стоимости инвестиционной недвижимости 1-го уровня выступают цены сделок с аналогичными объектами. Однако в условиях российской действительности использование такого подхода к определению справедливой стоимости может быть весьма затруднено. Это обусловлено тем, что рынок инвестиционной недвижимости в нашей стране трудно назвать активным. Изучая различные обзоры рынков коммерческой недвижимости РФ, можно найти минимум информации о сделках с аналогичной недвижимостью. Ведь, как правило, стоимость объектов инвестиционной собственности является уникальной в связи с индивидуальными особенностями учета каждого такого актива.

Помимо вышеперечисленного, рыночные транзакции в сфере инвестиционной недвижимости совершаются нерегулярно, что особенно проявляется в настоящее время в условиях нестабильной конъюнктуры рынка и продолжающегося спада российской экономики. Кроме того, информация о сделках не является общедоступной. Соответственно возможность использования данных 1-го уровня иерархии для оценки справедливой стоимости инвестиционной недвижимости отсутствует. Требования стандарта к оценке инвестиционной собственности в полной мере не выполняются.