Сборник статей - Внедрение МСФО в России. Проблемы и перспективы

Нередки случаи, когда один объект используют одновременно в качестве инвестиций в недвижимость, а также для административных целей или для поставки продукции или услуг. МСФО (IAS) 40 гласит: когда отдельные объекты можно реализовать независимо друг от друга, то эти элементы следует учитывать в качестве разных учетных объектов; когда подобное разделение осуществить нельзя, то объект рассматривают как инвестиции в недвижимость только в случае, если незначительная его часть предназначена для производства или поставки товаров, оказания услуг или административных целей. В ГААП Японии, когда собственность (недвижимость) (property) заключает в себе как часть, используемую в качестве инвестиционной недвижимости, так и часть, используемую для производства или поставки продукции/ услуг или же для административных целей, то часть, используемая в качестве инвестиционной недвижимости должна быть включена в состав инвестиционной недвижимости. Что же касается обязательного раскрытия, то подобная информация не подлежит раскрытию. Согласно ГААП Японии обязательному раскрытию подлежит только: балансовая стоимость инвестиционной недвижимости и ее существенные изменения; справедливая стоимость инвестиционной недвижимости и метод по ее определению; размер, величина.

1. Международный стандарт финансовой отчетности (IAS) 40 «Инвестиционное имущество» (ред. от 18.07.2012) (введен в действие на территории Российской Федерации Приказом Минфина России от 25.11.2011 N 160н).

2. Международный стандарт финансовой отчетности (IAS) 16 "Основные средства" (ред. от 31.10.2012) (введен в действие на территории Российской Федерации Приказом Минфина России от 25.11.2011 N 160н).

3. Приказ Минфина РФ от 30.03.2001 N 26н (ред. от 24.12.2010) "Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01" (Зарегистрировано в Минюсте РФ 28.04.2001 N 2689).

4. Сайт компании Delloite. Публикации:

http://www.iasplus.com/en/tag-types/member-firms/japan.

5. Сайт Совета по бухгалтерскому делу:

https://www.asb.or.jp/asb/asb_e/technical_topics_reports/fudosan-kaiji/fudosan-kaiji_as.pdf.

6. PriceWaterHouseCoopers: http://www.pwc.lu/en/real-estate/docs/pwc-real-estate-going-global.pdf.

7. Сайт на английском языке. Sladeshare.SCS Global Professionals Co., Ltd. Presentation “Accounting and Tax system in Japan”: http://www.slideshare.net/sanjay_jhaa/accounting-and-tax-system-in-japan.

8. Сайт “Виртуальная Япония”. Статья “Тонкости аренды квартир в Японии. Японский рынок недвижимости”:

http://miuki.info/2011/05/tonkosti-arendy-kvartir-v-yaponii/.

9. Иностранная литература. Jones Lang La Salle. Nishimura and Asahi. Blake Dawson. “Japan Property Investment Guide 2012”.

А.В.Глазунова

студентка (научный руководитель к.э.н., профессор В.П. Сиднева), Финуниверситет

В соответствии с МСФО (IAS) 40 под инвестиционной недвижимостью понимается – земля или здание или их отдельные части, которые находятся в распоряжении собственника или арендатора и используются с целью получения арендных платежей либо доходов от прироста стоимости.

При первоначальном признании объект инвестиционной собственности принимается к учету по себестоимости в сумме всех фактических затрат на приобретение. В данном случае в состав себестоимости входит как цена сделки, так и любые прямые затраты, непосредственно связанные с приобретением данного объекта.

При последующей оценке объектов инвестиционного имущества возможен выбор двух моделей оценки: по первоначальной либо по справедливой стоимости. При этом под справедливой стоимостью понимается сумма денежных средств, на которую можно обменять актив при совершении сделки между хорошо осведомленными, желающими совершить такую сделку, независимыми друг от друга сторонами. Первый метод оценки не связан с существенными трудностями и проводится по аналогии с оценкой основных средств согласно МСФО (IAS) 16 «Основные средства».

Напротив, метод оценки инвестиционной недвижимости по справедливой стоимости является более неоднозначным и дискуссионным среди исследователей ввиду существования определенных проблем определения справедливой стоимости инвестиционного имущества.

В рамках данной статьи, автором были выявлены и проанализированы основные проблемы, затрудняющие последующую оценку объектов инвестиционной собственности по справедливой стоимости.

Первая проблема вытекает из того, что на практике предприятие не всегда может свободно выбрать по какой стоимости проводить данную оценку: по первоначальной либо по справедливой. Это связано с тем, что существуют исключительные ситуации, когда справедливая стоимость инвестиционного имущества не может быть надежно оценена на любой момент времени. В соответствии со стандартом МСФО (IAS) 40 это возможно в случаях, когда предприятие впервые приобретает объект инвестиционной недвижимости либо меняет его предназначение, переводя данный актив из категории основного средства в категорию инвестиционной собственности. При этом обязательными условиями являются наличие неактивного рынка на данный объект, а также отсутствие альтернативных надежных оценок справедливой стоимости, например, на основе прогноза дисконтированных потоков денежных средств.