Сборник статей - Внедрение МСФО в России. Проблемы и перспективы

Вследствие этого необходимо в договоре аренды указывать однозначные критерии, по которым можно точно понять, к какому виду относятся улучшения. Также на практике часто встречается случай, когда в договоре аренды стороны приводят конкретный список работ, где указаны, какие работы к каким видам улучшений относятся. Такой перечень в будущем будет являться непосредственным подспорьем в возникающих разногласиях об определении осуществленных работ (например, при разрешении споров об оплате стоимости улучшений). Список может быть полезным для того, чтобы избежать противоречий между участниками арендных отношений и избежать претензий со стороны налоговых органов.

Более того необходимо четко различать понятия текущего, капитального ремонта и неотделимых улучшений. К текущему ремонту относятся работы по систематическому и своевременному предохранению частей зданий и сооружений и инженерного оборудования от преждевременного износа путем проведения профилактических мероприятий и устранения мелких повреждений и неисправностей. Текущий ремонт не относится к неотделимым улучшениям. К капитальному ремонту относятся работы, в процессе которых производится смена изношенных конструкций и деталей или замена их на более прочные и экономичные, улучшающие эксплуатационные возможности ремонтируемых объектов, за исключением полной смены или замены основных конструкций, срок службы которых в зданиях и сооружениях является наибольшим. Капитальный ремонт относят к неотделимым улучшениям.

Учёт неотделимых улучшений у арендатора

Четких и точных критериев, согласно которым можно однозначно определить, какие именно улучшения объектов аренды относятся к неотделимым, на данный момент нет ни в налоговом законодательстве, ни в гражданском.

Согласно ст. 133 ГК РФ вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения, признается неделимой. В ст. 134 ГК

РФ определено понятие сложных вещей, а именно: если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь). Действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части, если договором не предусмотрено иное.

Принято считать, что неотделимыми улучшениями признаются те улучшения, которые невозможно отделить физически от объекта аренды без причинения вреда ему. Ст. 623 ГК РФ не дает возможности с уверенностью определить, какие улучшения являются отделимыми, а какие неотделимыми, потому что не дает четких определений понятий.

В результате модернизации, дооборудования, реконструкции, достройки арендованного имущества происходит увеличение, например, пропускной способности или производственных мощностей, соответственно результаты таких работ также относятся к улучшениям объекта аренды, потому что благодаря им, имущество приобретает новые, дополнительные свойства.

Проведение неотделимых улучшений следует рассматривать как один из способов распоряжения имуществом (изменение его состояния, целевой или функциональной принадлежности и (или) внешнего вида), в результате чего создаются улучшения, не отделимые от арендованной вещи без вреда для последней, и одновременно происходит поддержание или повышение эксплуатационных, потребительских, эстетических и прочих качеств арендованного имущества.

Вправе ли компания признать неотделимыми улучшениями установку железной двери, системы видеонаблюдения, кондиционеров, охранно-пожарной сигнализации, а также проведение телевизионного кабеля в арендованном здании? В подобной ситуации, прежде всего, следует руководствоваться таким критерием: если демонтаж улучшений наносит вред арендованному имуществу и если приведет к невозможности использования этого арендованного имущества согласно его целевому назначению вследствие нарушения (утраты) первоначальных потребительских свойств и эксплуатационных характеристик, то данные улучшения являются неотделимыми. Таким образом, после того как неотделимые улучшения были произведены, использовать имущество без них уже не получится, так как из-за демонтажа улучшений произойдет нарушение целостности объекта или его потребительских свойств. Например, демонтаж стационарной системы отопления может нанести вред капитальным перекрытиям здания.

Нужно учитывать и тот факт, что неотделимыми улучшениями считают только те преобразования имущества, как арендованного, так и не арендованного, которые нельзя квалифицировать как ремонт, текущий или капитальный.