Т. Панченко - Пользование чужим имуществом

Например, арендодатель несет ответственность за недостатки выкупленного у него морского судна, если арендатор докажет, что такие недостатки возникли до передачи ему имущества или по возникшим до его передачи причинам (ст. 224 Кодекса торгового мореплавания Российской Федерации);

3) арендодатель не проинформировал арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество.

Это обстоятельство дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (ст. 613 ГК РФ);

4) арендодатель не проводит капитальный ремонт (если стороны не договорились об ином).

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору (ст. 616 ГК РФ):

– либо провести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

– либо потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

– либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков;

5) арендатор нарушил порядок и (или) срок уплаты арендной платы.

Если иное не предусмотрено договором аренды, арендодатель вправе потребовать от арендатора досрочного внесения арендной платы в установленный срок в случае существенного нарушения им сроков внесения арендной платы. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд (п. 5 ст. 614 ГК РФ).

В то же время, если арендодатель передал имущество без документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды, арендная плата не подлежит взысканию (п. 8 письма Президиума ВАС РФ № 66).

Законодатель предусмотрел и иные санкции за неисполнение обязанности по уплате арендной платы. Например, в случае задержки арендной платы (фрахта) по договорам аренды морских судов, внутреннего водного транспорта арендодатель имеет право без предупреждения изъять судно у арендатора и взыскать с него понесенные в связи с этим убытки (п. 5 ст. 65 Кодекса внутреннего водного транспорта Российской Федерации, п. 2 ст. 208, п. 2 ст. 221 Кодекса торгового мореплавания Российской Федерации);

6) арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества.

Арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 615 ГК РФ);

7) арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно.

Арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (ст. 622 ГК РФ). Если вышеуказанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. Когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Однако арендодатель не вправе требовать с арендатора плату за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора, если сам уклонялся от приемки арендованного имущества (п. 37 письма Президиума ВАС РФ № 66);

8) причинен вред транспортным средством.

Ответственность за вред, причиненный третьим лицам этим средством, его механизмами, устройствами, оборудованием, несет:

– арендодатель – при заключении договора аренды средства с экипажем (ст. 640 ГК РФ);

– арендатор – при заключении договора аренды средства без экипажа (ст. 648 ГК РФ);

9) в случае гибели или повреждения арендованного транспортного средства арендатор обязан возместить арендодателю причиненные убытки, если последний докажет, что гибель или повреждение произошли по обстоятельствам, за которые арендатор отвечает в соответствии с законом или договором аренды (ст. 639 ГК РФ).

Подводя итог вышеприведенному, отметим, что заключение, исполнение, прекращение договора аренды недвижимого имущества имеют ряд особенностей, знание которых помогает избежать споров между арендодателем и арендатором.

Закон не ограничивает право арендодателя передавать в аренду имущество, обремененное правами третьих лиц, если такая передача не запрещена лицом, в чью пользу произведено обеспечение.

Наличие обременений имущества, передаваемого в аренду, обязывает арендодателя предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на это имущество (ст. 613 ГК РФ).