Ольга Соснаускене: Бухгалтерский учет и налогообложение в строительстве

Таким образом, при решении вопроса о приобретении земельного участка для строительства из публичной собственности должен быть оценен целый комплекс факторов, от которых зависит эффективность его последующего использования. Правильный выбор для осуществления инвестиций можно сделать только в том случае, если определен правовой режим предлагаемых земельных участков.

При заключении договора аренды земельного участка у организаций нередко возникают расходы, не связанные непосредственно с арендной платой, однако обусловленные действующим законодательством о порядке заключения договоров аренды. Например, с организаций взимается плата за право заключения договора аренды, а также за оказание уполномоченными органами связанных с этим услуг.

Оценка финансовой устойчивости деятельности организаций, имеющих в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающих денежные средства участников долевого строительства для строительства на этом земельном участке многоквартирных домов или иных объектов недвижимости, кроме объектов производственного назначения (застройщиков), производится по трем нормативам. К данным нормативам относятся: норматив обеспеченности обязательств, норматив целевого использования средств, норматив безубыточности.

Расчет нормативов осуществляется на основании данных бухгалтерского учета застройщика. Аналитический учет активов и обязательств обеспечивает получение необходимой информации у застройщика по каждому участнику долевого строительства и договорам долевого строительства, связанным с привлечением денежных средств участников долевого строительства, по активам застройщика, считающимся находящимися в залоге, по обязательствам по внесению платежей, информации об оплате жилых помещений после завершения и признании выручки от продажи.

Федеральный закон от 18 декабря 2006 г . № 232-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» направлен на устранение административных барьеров и создание условий для увеличения объемов жилищного строительства. Законом внесен целый ряд изменений в Градостроительный кодекс РФ и ряд других законодательных актов с целью упрощения процедуры предоставления земельных участков под жилищное строительство. Внесенными изменениями предполагается повысить эффективность осуществления мероприятий национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Изменены отдельные положения Градостроительного кодекса РФ и Земельного кодекса РФ в части возможности заключения договоров о развитии территорий в целях осуществления на таких территориях жилищного строительства. Установлено исключение из общего правила о предоставлении земельных участков под жилищное строительство только по результатам проведения конкурса. Земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, или земельный участок, государственная собственность на который не разграничена и который не предоставлен в пользование или во владение гражданам или юридическим лицам, будет предоставляться для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, без проведения торгов лицам, с которым будет заключен договор о развитии застроенной территории. Договор заключается органом местного самоуправления с победителем открытого аукциона. Земельный участок будет предоставляться победителю аукциона после выполнения им обязательств по переселению граждан и сносу зданий на нем. По выбору победителя аукциона указанный земельный участок будет предоставляться бесплатно в собственность или в аренду. Размер арендной платы при этом приравнен к размеру земельного налога. Для обеспечения жилищного строительства свободными земельными участками вводится правило о необходимости передачи неиспользуемых земель, находящихся в федеральной собственности, в собственность субъектов РФ или муниципальную собственность.

Согласно изменениям в Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г . № 188-ФЗ (с изм. от 29 декабря 2006 г .) (далее – ЖК РФ) ,к собственнику многоквартирного дома, подлежащего реконструкции, может быть предъявлено требование об обязательном ее проведении. Если в отношении территории, на которой расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, принято решение о развитии застроенной территории, собственникам помещений будет устанавливаться срок не менее 6 месяцев для подачи заявления на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию аварийного дома. При отсутствии заявления земельный участок, на котором расположен аварийный дом, и жилые помещения в таком доме будут подлежать изъятию для муниципальных нужд. До утверждения генеральных планов городских округов, генеральных планов поселений, схем территориального планирования муниципальных районов, но не позднее 1 января 2010 г . включение земельных участков в границы населенных пунктов или исключение земельных участков из границ населенных пунктов, согласно предлагаемым изменениям, будет осуществляться исполнительными органами государственной власти субъектов РФ (за исключением случаев включения (исключения) земельных участков в границы городов федерального значения). Ряд изменений направлен на реализацию положений Градостроительного кодекса РФ о введении с 1 января 2007 г . единой государственной экспертизы проектной документации и единого государственного строительного надзора. При этом проведение иных видов государственных экспертиз проектной документации и иных видов государственного надзора при строительстве запрещается. Законом предусматривается исключение проектной документации из предмета всех видов специализированных государственных экспертиз, предусмотренных Федеральными законами от 23 ноября 1995 г . № 174-ФЗ«Об экологической экспертизе», от 10 января 2002 г . № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды», от 17 декабря 1998 г . № 191-ФЗ «Об исключительной экономической зоне Российской Федерации», от 31 июля 1998 г . № 155-ФЗ«О внутренних морских водах», от 24 июня 1998 г . № 89-ФЗ «Об отходах производства и потребления» и другими законами. Дополнен перечень объектов, организация и проведение государственной экспертизы проектной документации в отношении которых относится к исключительной компетенции органов государственной власти РФ в области градостроительной деятельности. Помимо ранее предусмотренных, к таким объектам, отнесены объекты, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт которых предполагается осуществлять: на территориях двух и более субъектов РФ. При этом исключительная компетенция будет действовать и в отношении проведения экспертизы результатов инженерных изысканий, выполняемых для подготовки проектной документации по данным объектам.