Ольга Соснаускене: Бухгалтерский учет и налогообложение в строительстве

Законодательство разграничивает сферы действия законодательных актов об инвестиционной деятельности и о долевом строительстве, так:

– застройщиком при осуществлении инвестиционной деятельности согласно ст. 1 ГК РФ может быть физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства;

– застройщиком при долевом строительстве может быть только юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для строительства на этом земельном участке многоквартирных домов или иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основе полученного разрешения на строительство.

Совмещение застройщиком функций подрядчика не следует смешивать со строительством хозяйственным способом, когда строительно-монтажные работы выполняются для своих нужд собственными силами застройщика. В этой ситуации определяющим для признания способа строительства может являться источник финансирования. Если строительство полностью финансируется застройщиком за счет распределенной прибыли, заемных средств, финансовой помощи учредителей, то выполнение работ силами собственного строительного подразделения однозначно можно признать строительством хозяйственным способом. При финансировании строительства исключительно за счет средств участников долевого строительства либо любых сторонних инвесторов упомянутое выполнение работ следует понимать как совмещение функций подрядчика. Однако при смешанном финансировании однозначный вывод о применяемом способе строительства будет сделать затруднительно.

Инвестиционной деятельностью является вложение инвестиций, и осуществление практических действий в целях получения прибыли или достижения иного полезного эффекта.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 25 февраля 1999 г . № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» под инвестиционной деятельностью в капитальные вложения подразумевается вложение имущества и имущественных прав в основные средства (основной капитал) организации, а именно: затраты на новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты.

Под инвестиционной деятельностью нужно признавать деятельность организации, которая связана со следующими операциями:

1) приобретение земельных участков, зданий и иной недвижимости, оборудования, нематериальных активов и других внеоборотных активов, а также их продажа;

2) осуществление собственного строительства, расходов на научно-исследовательские, опытно-конструкторские и технологические разработки;

3) реализация финансовых вложений (приобретение ценных бумаг других организаций, в том числе долговых, вклады в уставные (складочные) капиталы других организаций, предоставление другим организациям займов и т.д.).

К основным средствам относится имущество организации, одновременно удовлетворяющее следующим условиям, оно:

1) должно использоваться в производстве продукции при выполнении работ или оказании услуг либо для управленческих нужд;

2) должно использоваться в течение длительного времени, то есть срока полезного использования продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;

3) не должно предназначаться для последующей перепродажи;

4) должно быть способно приносить экономические выгоды (доход) в будущем.

Если хотя бы одно из этих условий не выполняется, то имущество учитывается как оборотные активы (материально-производственные запасы, товары, затраты на выполнение работ и др.). Деятельность организации, направленная на приобретение или создание такого имущества, нельзя признать инвестиционной. В подавляющем большинстве случаев она считается текущей, то есть признается одним из основных видов деятельности организации.

Инвестиционно-строительная деятельность осуществляется организацией по следующим направлениям: