НаньНань Чжан - Формирование стоимости и определение эффективности инвестиций

Они включают широкую номенклатуру объектов:

• жилые дома различных строительно-конструктивных схем (кирпичные, монолитные, панельные) и этажности, в том числе и со встроенно-пристроенными помещениями: индивидуальные (деревянные, газобетонные и кирпичные); сблокированные; многофункциональные комплексы жилых, общественных и коммерческих помещений (кирпичные и монолитные);

• общественные здания (дошкольные образовательные учреждения, общеобразовательные школы, поликлиники, спортивно-оздоровительный центр);

• торговые центры и комплексы;

• автозаправочные станции и станции контроля технического состояния и диагностики автомобилей;

• промышленные здания (производственные корпуса, терминалы, склады, котельные, трансформаторные подстанции);

• реконструкция зданий разного назначения.

Укрупненные показатели стоимости даны на 1 м 2общей площади зданий, на 1 м 2общей площади квартир, на 1 м 3строительного объема здания, на основную расчетную единицу.

Приводится распределение сметной стоимости по конструктивным элементам здания и видам работ.

УПБС-2001 составлен по проектам-аналогам, в которых предусмотрены современные конструктивные и технологические решения.

Стоимостные показатели, приводимые в справочнике, учитывают сметную стоимость строительно-монтажных работ, включая лимитированные затраты, а также ряд сопутствующих затрат: на подготовку территории строительства, аренду земельных участков на период строительства, управление проектом, страхование строительных рисков и даже на рекламу.

На их основе может быть составлен сводный сметный расчет стоимости строительства в базисных ценах и путем индексации затрат – в текущих ценах.

Следует отметить, что в УПБС-2001 наряду с показателями стоимости приводятся данные о продолжительности строительства и распределении капитальных вложений во времени в соответствии со СНиП 1.04.03–85 «Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений». Дается конкретный пример расчета нормативных показателей задела при комплексной застройке микрорайона. Таким образом, они могут применяться не только для определения ориентировочной стоимости строительства объектов разного назначения, но и для планирования капитальных вложений в комплексную застройку жилых кварталов (табл. 3.9).

Таблица 3.9.Пример таблицы укрупненных показателей базисной стоимости строительства (УПБС-2001)

Наряду со сборниками укрупненных сметных нормативов, изданными в Санкт-Петербурге, профессиональному сообществу предлагаются и другие укрупненные сметные нормативы, выпускаемые в Москве. Среди них надо отметить ежегодно обновляемые центром Мосстройцена «Региональные справочники стоимости строительства» (РСС); «Справочник оценщика», выпускаемый ООО КО-ИНВЕСТ .

«Справочник оценщика» издается ежегодно в ценах на 01.01 каждого текущего года. Когда-то основой их послужили сборники Укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений, изданные в 1972 г. в ценах на 01.01.1969 г. и предназначенные для переоценки основных фондов народного хозяйства на 01.01.1975 г. Сборники были разработаны по всем отраслям народного хозяйства; показатели стоимости даны на 1 м 3строительного объема зданий.

Их реанимировали в начале 2000-х гг. как «Справочник оценщика» в ценах на 01.01.2000 г., введя два поправочных коэффициента: 1,2 – для пересчета в цены 1984 г. и соответствующий индекс для региона к 1984 г. (для Санкт-Петербурга – в среднем 20,5).

Сборники «КО-ИНВЕСТ» вводят также так называемый коэффициент качества, учитывающий современный уровень норм проектирования.

Но перечисленные сборники укрупненных сметных нормативов, за исключением УР-2001 и ПрЦ-2001, утвержденных Правительством Санкт-Петербурга, – коммерческие издания, не имеющие официального государственного статуса. В 2009 г. для целей бюджетного планирования разрабатывался справочник «Банк данных укрупненных сметных нормативов по объектам-аналогам», но не получил должного применения в экономической практике.

На государственном уровне ФГУ «Федеральный центр ценообразование в строительстве» предложил новую систему укрупненных сметных нормативов, включающую: