НаньНань Чжан - Формирование стоимости и определение эффективности инвестиций

• при определении стоимости строительно-монтажных работ – так называемые лимитированные затраты (временные здания и сооружения, зимние удорожания, резерв на непредвиденные работы и затраты (2 %); прочие работы и затраты по гл. 9 (страхование объекта – 1–3 %, охрана объекта – 1,3 %, затраты на ввод объекта в эксплуатацию – до 2 %; содержание заказчика – в среднем 1,1 %. В расчете можно принять размер прочих работ и затрат в среднем – 8 %;

• при определении стоимости оборудования – транспортные расходы принимать в размере 3–6 %, заготовительно-складские расходы – 1,2 % [29].

Банки данных формируются в каждой проектной, проектно-строительной организации для собственного пользования. Активно участвуют в этой работе и консалтинговые организации, действующие в сфере ценообразования в строительстве.

Как отмечалось выше, стоимость строительства требуется определять на ранних стадиях проектирования: в процесс формирования инвестиционного замысла; обоснования эффективности инвестиций; на первой стадии проекта; при подготовке конкурсной документации заказчика и заявок участниками конкурсов и аукционов.

Для предварительных расчетов стоимости строительства необходима система укрупненных сметных нормативов. Опыт применения их в строительстве имеет давнюю историю.

В 30-е гг. прошлого столетия, когда нормирование в строительстве разделилось на производственное и сметное, был составлен Сметный справочник (в 3-х томах), 1936 г.; а в 1937–1938 гг. разработаны Сборники укрупненных сметных норм (СУСН) и Сборники укрупненных показателей ресурсов (СУПР).

В 1950 г. был создан Госстрой СССР для руководства и осуществления единой технической политики в строительстве. Началась разработка Строительных норм и правил (СНиП), четвертая часть которых содержала сметные нормы и правила.

В 1955–1956 гг. впервые были разработаны Элементные сметные нормы на строительные работы (ЭСН), которые содержали показатели расхода производственных ресурсов: затрат труда рабочих, человеко-дни; потребности в основных строительных машинах и механизмах, маш. – смены; расхода основных строительных материалов, натуральные показатели, на единицу измерения конструктивного элемента или вида работ.

На их основе были разработаны Единые районные единичные расценки (ЕРЕР-56) – прямые затраты на производство всех видов строительных работ, и смета стала составляться по рабочим чертежам. При ручном составлении смет это было очень трудоемко, хотя применялась методика значительно проще современной.

Поэтому уже с 1957–1958 гг. началась разработка укрупненных сметных норм (УСН) и укрупненных расценок (УР) на строительные работы.

С начала 1960-х гг. в Ленинграде (институтом Ленпроект) был предложен новый вид укрупненных сметных нормативов Прейскурантные цены на здания и сооружения (ПрЦ) для объектов жилищно-гражданского строительства, прежде всего жилых домов – на 1 м 2общей площади квартир по сериям типовых проектов зданий, а с 1970–1980 гг. – на блок-секции панельных зданий. Прейскуранты содержали показатели основной цены и поправок к ней, учитывающих затраты на различные варианты улучшений проектных решений.

Прейскурантные цены были разработаны и на другие объекты жилищно-гражданского строительства: школы, детские сады-ясли, поликлиники, торгово-бытовые комплексы и др.

Для составления смет к индивидуальным проектам жилых домов Ленпроектом были разработаны Укрупненные расценки (УР), издания 1972 г., 1987 г. (для нормативных баз соответственно 1969 и 1984 гг.).

В стране также развивалась система укрупненных сметных нормативов: укрупненные сметные нормы (УСН), прейскурантные цены на здания и сооружения (ПРЗС), укрупненные показатели стоимости строительства (УПСС) зданий и сооружений для определения потребности в капитальных вложениях.

Укрупненные сметные нормативы были включены в СНиП IV-84 Сметные нормы и правила:

• Глава 14. Укрупненные сметные нормы (УСН) на конструкции и виды работ и на здания и сооружения;

• Глава 15. Прейскуранты на здания и сооружения различного назначения (Пр ЗС).

В 1990-е гг. были предложены, разработаны и использовались укрупненные сметные нормативы в ценах 1991 г.:

• Показатели по видам работ (ПВР) – при составлении сметных расчетов;

• Укрупненные показатели базисной стоимости (УПБС) и Укрупненные показатели базисной стоимости по видам работ (УПБС ВР) – для оценки недвижимости и составления сметных расчетов.